2024-04-29 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百零一期 2019年1月16日] 住屋向来是香港人最关心的议题，只要楼市有任何风吹草动，都会牵起市民的情绪。日前财政司司长陈茂波透露，因应楼价持续向下，政府会研究放宽按揭成数，引起市场不少揣测和憧憬。
无奈地，幻想很快被现实打回原形，行政长官林郑月娥澄清政府未有即时计划调整楼市措施，表示虽则差饷物业估价署的私人住宅楼价指数在去年8月至11月底录得下跌，但去年全年整体楼价仍是上升。
她指出，由于目前港人供楼负担比率已达至70%以上，假若放宽按揭成数，市民供楼负担将会更重。再加上，她认为香港楼市非常敏感，如果令人觉得政府担心楼市调整，又会推出措施的话，并不是一件很理想的事。
如果楼市真的确认转势，政府又会如何呢？在利淡的消息下，有传媒、地产代理引用银行估价资料，指出近期银行估价较去年高位下跌，分析认为楼市有可能进一步回落。
传媒统计33个铁路盘去年楼王的成交，发现单位网上估价普遍已低过买入价，有的跌幅更高达两成以上，比如名城3期3座中层ND室，实用面积757尺，去年9月以$1,525万易主，最新估值（滙丰）$1,171万，大跌23%。
究竟估价下跌，是否代表银行睇淡后市？笔者翻查资料，发现不是的，物业估价的标准是以市场为依据，一般是参考同类单位的新近成交价，即是一个滞后的指标，估价较之前下跌代表成交价下跌，并不能推断银行对后市的睇法。
再者，基于不同因素，每间银行的物业估价都会有差异，而且差异并不少。为什么估价会出现差距？一来每间银行有机会采用不同估价行，估价准则各有不同；两来有些屋苑欠缺足够成交个案反映市值，估价因而出现偏差；银行的取态不同，进取及保守的估价都大有不同。
讲起估价，笔者想提醒大家，并不是所有物业银行都愿意或可以估价的，尤其是唐楼及村屋，因为成交量较少、流转率偏低，而且较大可能性涉及潜在问题，包括会否有潜建问题、有否车路直达等，银行或需到单位作实地视察方可估价，甚至有可能拒绝估价。
由此可见，估价并不代表银行的睇法，但话虽如此，相信估价对买家议价有帮助，对日后楼价有一定影响的。比如说，业主开价$800万，但银行估价只有$600万，这可以成为其中一个还价的理据，最终楼盘是否成功减价，当然要看业主的决定。
日后的楼市是升是跌，笔者都不知道，但以2019年首9日已录得9宗新盘挞订，涉及金额$1,110万来看，相信买家睇淡后市居多，认为楼市将来的跌势比挞定赔钱更多。
那现在岂不是不应该买楼？非也，如果你有足够金钱、有足够经济能力的话，只要量力而为，现在买楼是没有问题的。
中原城市领先指数(CCL)新报171.92（反映2018/12/31至2019/01/06(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌1.47%，较上年同期上升3.82%。
4个分区中，只有新界(东)区录得升幅，按周上升1.54%，新报183.86，较上年同期上升5.62%。而港岛区跌幅最多，按周下跌3.36%，新报176.29，较上年同期上升1.85%。其后，九龙及新界(西)区分别录得168.63及158.03，分别按周下跌2.30%及0.95%，较上年同期针分别上升3.30%及4.30%。
-- 马鞍山新港城2房 成交价$522万 --
世纪21奇丰物业新港城中心区域经理庄瑞生表示，新近录得马鞍山新港城成交，单位为P座低层02室，实用面积337平方尺，2房2厅间隔，座向东北，外望景观开扬，单位原开价$570万，后减至$522万沽出，实用面积平均尺价$15,490。
-- 屯门龙门居高层户 $470万获承接 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前促成屯门龙门居16座高层C室，实用面积592平方尺，3房2厅，拥开扬海景，累减$30万，获一名区内白居二客以$470万（居二市场价），实用面积平均尺价$7,939，属市场价成交。
-- 将军澳公屋景林邨中层户 $360万易主--
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近录得将军澳公屋景林邨景榕楼中层08室成交，实用面积544平方尺，叫价$365万，减价$5万，获外区白居二买家以$360万（绿表市场价）承接，实用面积平均尺价$6,618。
-- 屯门珑门2房 $748万易手--
祥益地产区域董事袁思贤表示，新近录得屯门珑门1座高层D室，实用面积482平方尺，2房1厅，成交价$748万，实用面积平均尺价$15,519，属稍低于市场价成交。
-- 大埔天钻周六售486个单位 --
中国海外旗下的大埔天钻再度加推价单第5号，涉及162个单位，包括32个1房、40个2房、90个3房，实用面积由366至775平方尺，实用尺价由$15,429至$17,861。 中国海外地产有限公司董事总经理游伟光表示，连同价单第3号及第4号的324个单位，本周六（19日）合共发售486个单位。
-- 大埔珑湾8首推108伙 --
由信置发展的珑湾8位于大埔白石角科研路1号，设有3座，提供528伙，日前首推108伙，户型包括2至3房，单位实用面积由490至779平方尺，价单定价由$764万至$1,352.2万，价单尺价由$15,205至$17,828。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
有用
