2024-04-24 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第一百七十七期 2018年8月1日] 香港樓價持續攀升，與一般打工仔負擔能力嚴重脫節，即使有足夠首期，又未必可通過壓力測試；就算成功上到車，又未必供得起。要避免審批，買家可選擇一次過付款，但香港又有幾多個打工仔可以做到呢？
講起年青人買樓難，威威洗衣粉太子爺、莎莎國際郭少明女婿陳振邦表示，年輕人可先把注意力放在工作上，待事業上創出成就，或能「Full Pay（一次過付款）買樓上車」。
言論一出，引起不少人熱烈討論，有人認為此言論離地，打工仔儲首期已經難，仲要一筆過付款根本沒可能；有人嘲諷對方是富二代，不明白升斗市民的辛苦；有人則認為只是一個目標，並不是指一定買到樓。
筆者就認為，以現時香港樓市來說，這個目標「堅離地」。根據國際調查機構Demographia發表的報告，香港連續8年成為全球最難負擔的城市，樓價對入息比率更進一步惡化。
是次調查的數據採自2017年第3季，樓價對入息比率為19.4倍，即是香港人不吃不喝19.4年才能買得起一個住宅單位。以2017年的數據，香港人買樓已經難過登天，在樓市頻頻破頂的2018年，單憑人工買樓又談何容易呢？
為了幫助市民更容易上車，政府推出多項措施，如將居屋定價與市價脫勾、新增空置稅，修改「預售樓花同意方案」等，近日政府更公布首個港人首置上車盤的詳情，引起市場關注。
首個港人首置上車盤的誕生，目的是為不符合申請居屋資格，但未能負擔私樓的較高收入人士及家庭，提供多一個置業選擇。首個項目選址為市建局馬頭圍道/春田街重建項目，提供450個首置單位，實用面積介乎260至507平方呎，間隔包括開放式、1房及2房。
定價方面，會參考合資格人士的負擔能力，即折扣率為市價62折至72折。據市建局6月底的評估顯示，當區市值呎價約$23,500，若按62折計算，單位售價介乎$378.8萬至$738.7萬；若以市價72折計算，單位售價由$439.9萬至$857.8萬。
單位最快今年底預售，申請者須居港滿7年、從未在港購買住宅物業，二人或以上家庭入息限額為$57,001至$74,100，資產上限為$255萬，而一人申請則減半。首個港人首置上車盤亦設有轉讓限制，5年內不可轉售或出租單位，若日後轉售或出租需要補地價，市建局也不設回購。
有人說，是次的單位定價太高；也有人說，是次的單位的轉讓限制太鬆。筆者認為，定價貴是無可厚非，因為目標是較高收入的人士及家庭，必然會較居屋定價高。而是轉讓限制方面，5年作為期限的確需要延長，以免房屋淪為炒賣工具。
雖然是次的計劃只是用作試水溫，看看港人首置上車盤是否具有吸引力，有關的轉讓限制會否令買家卻步等，但如果效果理想，相信政府會持續增建港人首置上車盤，所以限制方面並不可以馬虎了事，以免成為下一個港人港地。
中原城市領先指數(CCL)新報187.76（反映2018/07/16至2018/07/22(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.24%，較上年同期上升17.44%。
4個分區中，只有港島區錄得跌幅，按周下跌2.40%，新報193.25，較上年同期上升12.76%。反之，新界(西)區升幅最多，按周上升2.33%，最新錄得176.43，較上年同期上升20.76%。新界(東)區新報205.13，按周上升0.87%，較上年同期上升20.60%。九龍區最新錄得183.79，按周上升0.74%，較上年同期上升19.03%。
-- 馬鞍山天宇海3房 $915萬沽出 --
世紀21奇豐物業分行經理陳健安表示，日前促成馬鞍山天宇海5B座中層B室成交，實用面積689平方呎，3房2廳，座向東南望城市景，原開價$930萬，獲換樓客以$915萬連租約沽出，實用面積平均呎價$13,280，屬低市價水平。
-- 屯門兆軒苑高層戶 成交價$445萬 --
祥益地產分行經理黃文樂表示，新近錄得屯門兆軒苑，單位為B座高層14室，實用面積385平方呎，開放式間隔，附設企理裝修，獲一名區內上車客以$445萬購入，實用面積平均呎價$11,558，屬市場價成交。
-- 北角城市花園連平台戶 $1450萬獲承接--
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，日前錄得北角城市花園成交，單位為3座低層，連平台，實用面積792平方呎，3房間隔，座向南面享街景，獲區外換樓客以$1,450萬承接，實用面積平均呎價$18,308，屬市價水平。
-- 屯門居屋兆禧苑高層戶 $460萬易手--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前促成屯門居屋兆禧苑B座高層1室，實用面積363平方呎，獲外區客以$460萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$12,672，屬市場價成交。
-- 元朗PARK YOHO Milano周六售328伙 --
新地旗下的元朗PARK YOHO Milano（峻巒第2C期）再加推220伙，並連同首張108伙價單，將於本周六（8月4日）盡推328伙。 第2張價單涉及220伙，定價$515.6萬至$1,680.8萬，呎價$15,813至$24,906。新地代理總經理陳漢麟指，項目周五截收登記，撥出一半單位供大手優先揀樓，大手客必須購最少2伙，最多6伙。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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