28Hse-Hong Kong Property
Hong Kong Property Market - Yr.2019 Jul: Average price per sq feet $11880 4.46%   (last month:$12435)
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努力工作就可以Full Pay買樓?

[28Hse 三地產焦點 第一百七十七期 2018年8月1日] 香港樓價持續攀升,與一般打工仔負擔能力嚴重脫節,即使有足夠首期,又未必可通過壓力測試;就算成功上到車,又未必供得起。要避免審批,買家可選擇一次過付款,但香港又有幾多個打工仔可以做到呢?

講起年青人買樓難,威威洗衣粉太子爺、莎莎國際郭少明女婿陳振邦表示,年輕人可先把注意力放在工作上,待事業上創出成就,或能「Full Pay(一次過付款)買樓上車」。

言論一出,引起不少人熱烈討論,有人認為此言論離地,打工仔儲首期已經難,仲要一筆過付款根本沒可能;有人嘲諷對方是富二代,不明白升斗市民的辛苦;有人則認為只是一個目標,並不是指一定買到樓。

筆者就認為,以現時香港樓市來說,這個目標「堅離地」。根據國際調查機構Demographia發表的報告,香港連續8年成為全球最難負擔的城市,樓價對入息比率更進一步惡化。

是次調查的數據採自2017年第3季,樓價對入息比率為19.4倍,即是香港人不吃不喝19.4年才能買得起一個住宅單位。以2017年的數據,香港人買樓已經難過登天,在樓市頻頻破頂的2018年,單憑人工買樓又談何容易呢?

為了幫助市民更容易上車,政府推出多項措施,如將居屋定價與市價脫勾、新增空置稅,修改「預售樓花同意方案」等,近日政府更公布首個港人首置上車盤的詳情,引起市場關注。

首個港人首置上車盤的誕生,目的是為不符合申請居屋資格,但未能負擔私樓的較高收入人士及家庭,提供多一個置業選擇。首個項目選址為市建局馬頭圍道/春田街重建項目,提供450個首置單位,實用面積介乎260至507平方呎,間隔包括開放式、1房及2房。

定價方面,會參考合資格人士的負擔能力,即折扣率為市價62折至72折。據市建局6月底的評估顯示,當區市值呎價約$23,500,若按62折計算,單位售價介乎$378.8萬至$738.7萬;若以市價72折計算,單位售價由$439.9萬至$857.8萬。

單位最快今年底預售,申請者須居港滿7年、從未在港購買住宅物業,二人或以上家庭入息限額為$57,001至$74,100,資產上限為$255萬,而一人申請則減半。首個港人首置上車盤亦設有轉讓限制,5年內不可轉售或出租單位,若日後轉售或出租需要補地價,市建局也不設回購。

有人說,是次的單位定價太高;也有人說,是次的單位的轉讓限制太鬆。筆者認為,定價貴是無可厚非,因為目標是較高收入的人士及家庭,必然會較居屋定價高。而是轉讓限制方面,5年作為期限的確需要延長,以免房屋淪為炒賣工具。

雖然是次的計劃只是用作試水溫,看看港人首置上車盤是否具有吸引力,有關的轉讓限制會否令買家卻步等,但如果效果理想,相信政府會持續增建港人首置上車盤,所以限制方面並不可以馬虎了事,以免成為下一個港人港地。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報187.76(反映2018/07/16至2018/07/22(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.24%,較上年同期上升17.44%。

4個分區中,只有港島區錄得跌幅,按周下跌2.40%,新報193.25,較上年同期上升12.76%。反之,新界(西)區升幅最多,按周上升2.33%,最新錄得176.43,較上年同期上升20.76%。新界(東)區新報205.13,按周上升0.87%,較上年同期上升20.60%。九龍區最新錄得183.79,按周上升0.74%,較上年同期上升19.03%。

上周成交個案

-- 馬鞍山天宇海3房 $915萬沽出 --
世紀21奇豐物業分行經理陳健安表示,日前促成馬鞍山天宇海5B座中層B室成交,實用面積689平方呎,3房2廳,座向東南望城市景,原開價$930萬,獲換樓客以$915萬連租約沽出,實用面積平均呎價$13,280,屬低市價水平。

-- 屯門兆軒苑高層戶 成交價$445萬 --
祥益地產分行經理黃文樂表示,新近錄得屯門兆軒苑,單位為B座高層14室,實用面積385平方呎,開放式間隔,附設企理裝修,獲一名區內上車客以$445萬購入,實用面積平均呎價$11,558,屬市場價成交。

-- 北角城市花園連平台戶 $1450萬獲承接--
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,日前錄得北角城市花園成交,單位為3座低層,連平台,實用面積792平方呎,3房間隔,座向南面享街景,獲區外換樓客以$1,450萬承接,實用面積平均呎價$18,308,屬市價水平。

-- 屯門居屋兆禧苑高層戶 $460萬易手--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前促成屯門居屋兆禧苑B座高層1室,實用面積363平方呎,獲外區客以$460萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$12,672,屬市場價成交。

新盤動向

-- 元朗PARK YOHO Milano周六售328伙 --
新地旗下的元朗PARK YOHO Milano(峻巒第2C期)再加推220伙,並連同首張108伙價單,將於本周六(8月4日)盡推328伙。

第2張價單涉及220伙,定價$515.6萬至$1,680.8萬,呎價$15,813至$24,906。新地代理總經理陳漢麟指,項目周五截收登記,撥出一半單位供大手優先揀樓,大手客必須購最少2伙,最多6伙。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。