《施政報告》無驚喜 樓市無衝擊
28HSE 編輯部  2016-01-19  三地產焦點 
《施政報告》無驚喜 樓市無衝擊

[28Hse 三地產焦點 第四十六期 2016年1月20日] 新一份《施政報告》於上周(13日)公布,房屋是香港一大重點施政範疇。行政長官梁振英指出,住屋仍然是香港最大的民生問題。市民均面對樓價高、租金貴、居住面積狹窄、劏房蔓延、輪候公屋的申請個案創新高等,因此政府堅持致力解決房屋問題。

報告顯示,經過政府3年半的努力,房屋供應明顯增多,樓價和租金近來開始回落,扭轉了樓價和租金只升不跌的心理預期。根據差餉物業估價署最新數據,2015年11月住宅樓價及租金暫時水平分別為293.4及173.7,而10月則是302.5及175.5,按月下跌3.1%和1.03%;而較2012年11月(3年前)的225.9及151.3則上升29.9%及14.8%。

從數據表面上來看,香港的住宅樓價及租金水平較3年前雖高,但亦可見到開始有回落的跡象。事實上,從市場成交個案,我們亦見到不乏減價、劈價及銀主盤等,譬如沙田第一城21座中層F室,實用面積451呎,3房望樓景,單位半年前以$610萬放盤,累減$142萬至$468萬易主,實用呎價$10,377,低市價1成。

不得不承認,樓市正在調整,但又是否真的是政府努力而成的,筆者不得言之。其實樓市的走勢是講求「天時地利人和」,當中涉及的項目較多,箇中影響的因素亦多,包括供應增加、美國加息、人民幣貶值及買家心理情緒等,好像是有些業主因個人財政問題而迫於平放單位。

新近有令人嘩然的「24按」事件,單位為老牌豪宅翠亨園低層E室,實用面積1,097呎,業主21年內將物業抵按多達24次,涉及傳統銀行及至少17間財務公司,開價$1,500萬,實用呎價$13,674,較市價為低。由此可見,樓價的下跌不單只是政府努力而成,時機亦是其一影響條件。

另外,報告亦提及了土地需要有長遠規劃,為下一代建立土地儲備。特首表示,香港不缺乏土地,缺乏的是可發展用地,而且往往是土地規劃及開發速度跟不上社會需要,故此制定了短中長期計劃。

短中期方面,政府將繼續改劃用地及增加密度,並全面檢討土地用途,政府已向城規會提交63幅用地的法定圖則修訂建議,估計可供興建約74,400個房屋單位,包括42,500個公營房屋及31,900個私人住宅單位。而中長期方面,則是研究在維港以外適度填海和開發中部水域人工島,以及發展岩洞和地下空間等。

政府致力尋覓土地,甚至希望改善下一代的居住環境及早制定香港未來的規劃發展策略。去年正式開展的《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》,今年年內將展開首階段公眾諮詢。

說真的,大家有沒有想過14年後,你會點?成功上車、提早退休,還是仍是一個努力儲首期的打工仔?筆者認同政府要制定長遠的計劃,但是我覺得現在的房屋計劃仍未能如期進行,現時去構思14年後,太快了吧。

再者,是份的《施政報告》,筆者認為了無驚喜,只是報告他任內房屋土地工作的進度,沒有提出新招式。報告又只玩「數字遊戲」,一味的用數字來表現自己的努力,然後在不久的將來,這些數字又可能會被推翻。筆者承認數據是需要展示的,但略嫌欠缺實際政策,即使沒有新的計劃,都可以考慮調整樓市政策,如檢討補地價政策或構思如何幫助單身人士上車等。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報134.41(反映2016/01/04至2016/01/10 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌1.05%,較上年同期上升0.80%。

本周僅得新界(西)區錄得升幅,新報120.96,按周上升0.40%,較上年同期上升2.92%。而新界(東)區最新錄得137.85,按周下跌2.10%,較上年同期上升1.94%。港島區則新報143.99,按周下跌0.61%,較上年同期上升1.12%。九龍區新報133.06,按周下跌0.40%,較上年同期下跌0.64%。

上周成交個案


-- 鑽石山龍蟠苑低層戶 成交價為$372萬 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前促成鑽石山龍蟠苑成交,單位為A座龍珊閣低層8室,實用面積383平方呎,建築面積521平方呎,屬2房1廳間隔,單位附設典雅裝修,成交價為$372萬(自由市場價),實用面積平均呎價$9,713,建築面積平均呎價$7,140。


-- 北角縉景臺樓景 低市價8%成交 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示,新近錄得北角縉景臺2座中層C室成交,實用面積420平方呎,建築面積628平方呎,2房向西南,望開揚樓景,原業主開價$700萬放盤,減價$50萬至$650萬易手,實用面積平均呎價$15,476,建築面積平均呎價$10,350,低市價約8%成交。


-- 屯門新屯門中心2房 $322萬易主 --
祥益地產營業經理黃慶德表示,日前促成屯門新屯門中心5座中層G室成交,實用面積455平方呎,建築面積547平方呎,2房2廳,日前獲一名區內首置客以$322萬承接,實用面積平均呎價$7,077,建築面積平均呎價$5,887,屬市場價成交。


-- 屯門居屋新圍苑高層 $346.8萬易手--
祥益地產高級營業經理胡志偉表示,新近錄得屯門居屋新圍苑成交,單位為A座高層6室,實用面積554平方呎,建築面積712平方呎,獲一名區內首置客以$346.8萬(自由市場價),實用面積平均呎價$6,260,建築面積平均呎價$4,871,稍低市場價成交。

新盤動向


-- 長沙灣海柏匯周六售70伙 --
恒基地產負責代理銷售的香港小輪長沙灣海柏匯,公布項目最新部署。項目上周上載首張50伙價單,包今日再加推第2張價單,70伙將於本周六(23日)作首輪銷售。恒基地產營業(一)部總經理林達民指,今日加推20伙1房單位屬原價加推,強調首輪銷售後有機會提價加推,加價幅度5%內。 海柏匯第2張價單20伙來自5至27樓C室,實用面積276平方呎,價單定價$413.7萬至$476.2萬,價單呎價$14,989至$17,254。


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