2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第四十六期 2016年1月20日] 新一份《施政報告》於上周（13日）公布，房屋是香港一大重點施政範疇。行政長官梁振英指出，住屋仍然是香港最大的民生問題。市民均面對樓價高、租金貴、居住面積狹窄、劏房蔓延、輪候公屋的申請個案創新高等，因此政府堅持致力解決房屋問題。
報告顯示，經過政府3年半的努力，房屋供應明顯增多，樓價和租金近來開始回落，扭轉了樓價和租金只升不跌的心理預期。根據差餉物業估價署最新數據，2015年11月住宅樓價及租金暫時水平分別為293.4及173.7，而10月則是302.5及175.5，按月下跌3.1%和1.03%；而較2012年11月（3年前）的225.9及151.3則上升29.9%及14.8%。
從數據表面上來看，香港的住宅樓價及租金水平較3年前雖高，但亦可見到開始有回落的跡象。事實上，從市場成交個案，我們亦見到不乏減價、劈價及銀主盤等，譬如沙田第一城21座中層F室，實用面積451呎，3房望樓景，單位半年前以$610萬放盤，累減$142萬至$468萬易主，實用呎價$10,377，低市價1成。
不得不承認，樓市正在調整，但又是否真的是政府努力而成的，筆者不得言之。其實樓市的走勢是講求「天時地利人和」，當中涉及的項目較多，箇中影響的因素亦多，包括供應增加、美國加息、人民幣貶值及買家心理情緒等，好像是有些業主因個人財政問題而迫於平放單位。
新近有令人嘩然的「24按」事件，單位為老牌豪宅翠亨園低層E室，實用面積1,097呎，業主21年內將物業抵按多達24次，涉及傳統銀行及至少17間財務公司，開價$1,500萬，實用呎價$13,674，較市價為低。由此可見，樓價的下跌不單只是政府努力而成，時機亦是其一影響條件。
另外，報告亦提及了土地需要有長遠規劃，為下一代建立土地儲備。特首表示，香港不缺乏土地，缺乏的是可發展用地，而且往往是土地規劃及開發速度跟不上社會需要，故此制定了短中長期計劃。
短中期方面，政府將繼續改劃用地及增加密度，並全面檢討土地用途，政府已向城規會提交63幅用地的法定圖則修訂建議，估計可供興建約74,400個房屋單位，包括42,500個公營房屋及31,900個私人住宅單位。而中長期方面，則是研究在維港以外適度填海和開發中部水域人工島，以及發展岩洞和地下空間等。
政府致力尋覓土地，甚至希望改善下一代的居住環境及早制定香港未來的規劃發展策略。去年正式開展的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》，今年年內將展開首階段公眾諮詢。
說真的，大家有沒有想過14年後，你會點？成功上車、提早退休，還是仍是一個努力儲首期的打工仔？筆者認同政府要制定長遠的計劃，但是我覺得現在的房屋計劃仍未能如期進行，現時去構思14年後，太快了吧。
再者，是份的《施政報告》，筆者認為了無驚喜，只是報告他任內房屋土地工作的進度，沒有提出新招式。報告又只玩「數字遊戲」，一味的用數字來表現自己的努力，然後在不久的將來，這些數字又可能會被推翻。筆者承認數據是需要展示的，但略嫌欠缺實際政策，即使沒有新的計劃，都可以考慮調整樓市政策，如檢討補地價政策或構思如何幫助單身人士上車等。
中原城市領先指數(CCL)最新報134.41（反映2016/01/04至2016/01/10 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌1.05%，較上年同期上升0.80%。
本周僅得新界(西)區錄得升幅，新報120.96，按周上升0.40%，較上年同期上升2.92%。而新界(東)區最新錄得137.85，按周下跌2.10%，較上年同期上升1.94%。港島區則新報143.99，按周下跌0.61%，較上年同期上升1.12%。九龍區新報133.06，按周下跌0.40%，較上年同期下跌0.64%。
-- 鑽石山龍蟠苑低層戶 成交價為$372萬 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前促成鑽石山龍蟠苑成交，單位為A座龍珊閣低層8室，實用面積383平方呎，建築面積521平方呎，屬2房1廳間隔，單位附設典雅裝修，成交價為$372萬（自由市場價），實用面積平均呎價$9,713，建築面積平均呎價$7,140。
-- 北角縉景臺樓景 低市價8%成交 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，新近錄得北角縉景臺2座中層C室成交，實用面積420平方呎，建築面積628平方呎，2房向西南，望開揚樓景，原業主開價$700萬放盤，減價$50萬至$650萬易手，實用面積平均呎價$15,476，建築面積平均呎價$10,350，低市價約8%成交。
-- 屯門新屯門中心2房 $322萬易主 --
祥益地產營業經理黃慶德表示，日前促成屯門新屯門中心5座中層G室成交，實用面積455平方呎，建築面積547平方呎，2房2廳，日前獲一名區內首置客以$322萬承接，實用面積平均呎價$7,077，建築面積平均呎價$5,887，屬市場價成交。
-- 屯門居屋新圍苑高層 $346.8萬易手--
祥益地產高級營業經理胡志偉表示，新近錄得屯門居屋新圍苑成交，單位為A座高層6室，實用面積554平方呎，建築面積712平方呎，獲一名區內首置客以$346.8萬（自由市場價），實用面積平均呎價$6,260，建築面積平均呎價$4,871，稍低市場價成交。
-- 長沙灣海柏匯周六售70伙 --
恒基地產負責代理銷售的香港小輪長沙灣海柏匯，公布項目最新部署。項目上周上載首張50伙價單，包今日再加推第2張價單，70伙將於本周六（23日）作首輪銷售。恒基地產營業（一）部總經理林達民指，今日加推20伙1房單位屬原價加推，強調首輪銷售後有機會提價加推，加價幅度5%內。 海柏匯第2張價單20伙來自5至27樓C室，實用面積276平方呎，價單定價$413.7萬至$476.2萬，價單呎價$14,989至$17,254。
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