2024-05-09 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第二期 2015年3月18日] 香港連續5年成為最難買樓的城市，為左買樓你可以去到幾盡？你有無試過戒食早餐？有無試過行路返公司？近日一篇關於「80後新婚夫妻慳錢買樓」的新聞報道熱爆全城，內容講述一對「80後」的新婚小夫妻，每天節衣縮食，6年內合共儲到$70萬，最後於去年6月圓「上車夢」，以$300萬購入屯門景峰豪庭的一個單位。( 附圖中是屯門的景峰豪庭 )
報道中列出一系列「80後」夫妻的買樓開支，包括印花稅、首期、律師費及購置家具等費用，計計埋埋都接近$50萬，支出不少。該單位由銀行承造九成按揭，首期是樓價的一成，即是$30萬，每月供款約11,000元，和現時同類型單位的租金相若。
報道中提及「80後」夫妻需繳納約$3萬印花稅，根據稅務局資料，購買了一個$300萬住宅物業時，而業主在香港沒有擁有任何其他住宅物業，「從價印花稅」會按較低的稅率(第2標準)計算，款額為$4.5萬〔即$300萬X1.5%〕，數字上雖有出入，但亦有提醒的作用，提醒各位有意置業的買家，買樓並不只是儲首期那麼簡單，亦需注意稅務方面，有關詳情可於稅務局網頁內細閱。
但如果該對夫婦去年沒有買樓，每月儲的錢用作保本投資，5年後究竟是買樓還是租樓「划算」？ 筆者先定了以下的假設： (i) 樓價已見頂，5年後樓價原地踏步。(ii) 5年內，保本投資每年回報率為2%。(iii) 5年內平均按揭利息為 4.5厘。 (iv) 租金每年之增幅為 3%，而首年的租金為 1萬5佰元。
情況1： 該對夫婦於2014年購入有關單位，九成按揭，供款30年，首期和一次性的支出總和為 50萬元。 而5年內的支出為 (i) 差餉及管理費: 12萬元 (ii) 供樓總共支出: 82萬元。 到2019年，他擁有該物業之等值會從 10% 增加至 18%，即擁有54萬元等值。 意思即在該5年內使用了 94萬元而取得的資產等值為 54萬元， 相減後則為 -40萬元。負數代表期間的支出大於回報。
情況2： 該對夫婦擱置買樓計劃，而改為租樓自用，保留該 50萬元現金。 5年內的租樓支出為 67萬元。5年內持有50萬現金的回報為 5萬元。 到2019年，他擁有 55萬元現金，但期間支出了67萬元用作租樓。相減後則為 -12萬元。負數代表期間的支出大於回報。
相比兩個情況，租樓確是比買樓「划算」。但最重要的關鍵在於5年內的樓價波幅，如樓價真的見頂使最終樓價原地踏步，租樓會是上策。 相反，如樓價能保持升浪，9成按揭的使用等同投資上的槓桿，使回報甚豐。 當中還值得留意的是美國利率走勢，美國為了之前 09年的次按危機已付出沉重代價，聯邦基金利率在 08年尾至今一直為持於 0.25%，使經濟慢慢復甦。而上一次的利率升浪則在 04年中到 06年中，從 1.0% 爬升到 5.25% 。兩年間相差 4.25%。 如套用到上面的供樓例子，月供會從 1萬1千元 增加到 1萬7千多元，增幅達 55%。
上一期的三地產焦點報到過有關金管局最新的 3項物業按揭監管措施，很多讀者對按揭及按揭成數提出了很多不同的疑問，筆者特別在市場上搜集了一些資料，供 28Hse 的會員參考。
銀行提供按揭貸款時，須遵守金管局六成(去年為七成)按揭上限的指引，而六成以上按揭貸款，須透過其他方案，以解決首期資金不足的問題，好像是現在有不少財務構機會提供二按計劃、各大銀行提供的按揭保險計劃，或者金融機構提供較高成數之樓按貸款等，為有需要的買家降低入市門檻。筆者建議有意置業的買家可多作比較，再選擇合適自己的方案。
大多市民採用「二按」及「按保」，這是兩個不同的方案，如果你採用「二按」，首先須得取得「一按」銀行的同意，否則它有權隨時終止「一按」合法，然而「二按」息率普遍較高。如果有意選用「二按」貸款的買家，須審核評估自己的還款能力，以免最後無力償還貸款，單位淪為銀主盤。
而「按保」則是由香港按揭證券公司作擔保，減低銀行為置業人士提供七成以上至九成按揭貸款之風險，置業人士需繳交按保費，而按保費可一併向貸款銀行借取，並與每月的供款一同償還。筆者較建議買家選用此計劃，一來劃一以銀行按息計算，息口相對較「二按」低，二來買家可選25至30年的還款期，減低每月供款額，但是須支付按揭保險費及申請審批繁複且嚴格。
然而金管局收緊樓宇按揭時，按揭證券公司亦修訂了「按保」，合資格住宅物業可敘造的最高按揭成數將由九成下調至八成，有固定收入及供款佔入息比率不超過45%的首次置業人士除外。「辣招」的推出及按揭保險計劃的修定，令買家覺得「買樓好似一年比一年難」，但是這可提升銀行風險管理和抗震能力，從而維持銀行體系的穩定性。
中原城市領先指數(CCL)最新報138.8 (反映2015/03/02至2015/03/08(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)，按周升1.23%，較上年同期上升17.21%。
本周4個分區CCL均上升，當中九龍區升幅最多，最新報138.84，按周升2.9%，較上年同期升18.26%。新界(東)區，按周上升0.59%，較上年同期升20.95%，而新界(西)區新報123.94，按周升0.54%，較上年同期升幅最大，上升25.22%。港島區最新報146.98，按周升0.32%，較上年同期升15.39%。
上週成交個案
-- 嘉湖山莊景湖居 獲區內客承接 --
祥益地產分行主管林家倫表示，日前錄得一宗租賃成交，單位為景湖居4座高層D室，實用面積544平方呎，建築面積709平方呎，三房兩廳，以$10,800租出，實用面積平均呎租$19.9，而建築面積平均呎租$15.2。 林氏續稱，如以單位業主於15年1月以約$400萬購入價作計算，租金回報率可達3.2厘，若扣除管理費等雜費約$1,200元，回報率仍有2.9厘。
-- 屯門凱德花園 短租客即睇即租 --
祥益地產分行主管巫嘉露表示，日前錄得屯門凱德花園1座中層C室，實用面積325平方呎，建築面積476平方呎，兩房一廳，租金$9,000，實用面積平均呎租$27.7，而建築面積平均呎租$18.9。據知，該名租客鍾情該屋苑鄰近進行翻新工程的住所，加上單位景觀開揚，所以「即睇即租」。
-- 荃灣中心高層戶 $1萬租出 --
星輝地產代理高級營業員劉小姐表示，日前錄得一宗租賃成交，單位為荃灣中心杭州樓(3座)高層F室，實用面積362平方呎，建築面積466平方呎，以$1萬租出，實用面積平均呎租$27.6，建築面積平均呎租$21.5。
-- 天馬苑低層戶 $348萬易手 --
富山地產樂富分行高級經理黃澤龍表示，日前促成天馬苑A座低層12室成交，實用面積338平方呎，建築面積462平方呎，採兩房一廳間隔，以$348萬易手，實用面積平均呎價$10,296，而建築面積平均呎價$7,532。據了解，買家為區內客，鍾情屋苑環境清幽，且鄰近家人，方便照應，故斥資購單位作新婚之用。
-- 曉暉花園兩房戶 $580萬易手 --
富山地產黃大仙分行助理經理謝堅華表示，日前錄得一宗買賣成交，單位為牛池灣曉暉花園5座高層C室，實用面積497平方呎，建築面積655平方呎，兩房兩廳，享有極開揚景觀，單位附設雅裝，成交價$580萬，實用面積平均呎價$11,670，而建築面積平均呎價$8,855。
由南豐發展的東涌昇薈早前(3月10日)舉行記者會，宣布住客會所正式命名為「Visionnaire Club」，「Visionnaire」一詞源於法文，解作願景，喻意著他們對東涌未來的發展潛力充滿信心和願景。同時他們宣布將夥拍綠色社會企業Green Monday，將綠色生活融入項目，讓更多都市人得以體驗農耕樂趣。
中海外與市建局合作發展的西營盤星鑽，最新公布新銷售安排，將於下月11日(星期六)發售11伙單位，銷售對象是受重建項目影響的前業主。 銷售安排規定，發展商確認買家身份後，買家按抽籤次序揀樓。當輪到一位登記人揀選物業時，為了不讓其他登記人的揀樓時間受到阻延，該登記人須於5分鐘內作出揀選，如未能於分配時間內揀樓，順序的下一位登記人可進行揀樓。市建局發言人補充，若登記人未能在分配的5分鐘內揀選單位，將會再被邀請揀樓，因此，每一位前業主都有不少於10至15分鐘時間作出決定。
新地發展的天璽早前公布最新銷售部署，涉及85伙單位，集團副董事總經理雷霆表示，將於3月21日(星期六)首推其中的16伙，而且只計劃最多推出38伙，其餘的單位則將於高鐵總站完成後再作推售。 天璽提供多重優惠，高達10-13%，另加稅務現金回贈(最高可達超過16%)，而且發展商為買家提供二按貸款，貸款最高金額為樓價2成，首年息率為P-3.88%。
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