2024-05-08 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二期 2015年3月18日] 香港连续5年成为最难买楼的城市，为左买楼你可以去到几尽？你有无试过戒食早餐？有无试过行路返公司？近日一篇关于「80后新婚夫妻悭钱买楼」的新闻报道热爆全城，内容讲述一对「80后」的新婚小夫妻，每天节衣缩食，6年内合共储到$70万，最后于去年6月圆「上车梦」，以$300万购入屯门景峰豪庭的一个单位。( 附图中是屯门的景峰豪庭 )
报道中列出一系列「80后」夫妻的买楼开支，包括印花税、首期、律师费及购置家具等费用，计计埋埋都接近$50万，支出不少。该单位由银行承造九成按揭，首期是楼价的一成，即是$30万，每月供款约11,000元，和现时同类型单位的租金相若。
报道中提及「80后」夫妻需缴纳约$3万印花税，根据税务局资料，购买了一个$300万住宅物业时，而业主在香港没有拥有任何其他住宅物业，「从价印花税」会按较低的税率(第2标准)计算，款额为$4.5万〔即$300万X1.5%〕，数字上虽有出入，但亦有提醒的作用，提醒各位有意置业的买家，买楼并不只是储首期那么简单，亦需注意税务方面，有关详情可于税务局网页内细阅。
但如果该对夫妇去年没有买楼，每月储的钱用作保本投资，5年后究竟是买楼还是租楼「划算」？ 笔者先定了以下的假设： (i) 楼价已见顶，5年后楼价原地踏步。(ii) 5年内，保本投资每年回报率为2%。(iii) 5年内平均按揭利息为 4.5厘。 (iv) 租金每年之增幅为 3%，而首年的租金为 1万5佰元。
情况1： 该对夫妇于2014年购入有关单位，九成按揭，供款30年，首期和一次性的支出总和为 50万元。 而5年内的支出为 (i) 差饷及管理费: 12万元 (ii) 供楼总共支出: 82万元。 到2019年，他拥有该物业之等值会从 10% 增加至 18%，即拥有54万元等值。 意思即在该5年内使用了 94万元而取得的资产等值为 54万元， 相减后则为 -40万元。负数代表期间的支出大于回报。
情况2： 该对夫妇搁置买楼计划，而改为租楼自用，保留该 50万元现金。 5年内的租楼支出为 67万元。5年内持有50万现金的回报为 5万元。 到2019年，他拥有 55万元现金，但期间支出了67万元用作租楼。相减后则为 -12万元。负数代表期间的支出大于回报。
相比两个情况，租楼确是比买楼「划算」。但最重要的关键在于5年内的楼价波幅，如楼价真的见顶使最终楼价原地踏步，租楼会是上策。 相反，如楼价能保持升浪，9成按揭的使用等同投资上的杠杆，使回报甚丰。 当中还值得留意的是美国利率走势，美国为了之前 09年的次按危机已付出沉重代价，联邦基金利率在 08年尾至今一直为持于 0.25%，使经济慢慢复苏。而上一次的利率升浪则在 04年中到 06年中，从 1.0% 爬升到 5.25% 。两年间相差 4.25%。 如套用到上面的供楼例子，月供会从 1万1千元 增加到 1万7千多元，增幅达 55%。
上一期的三地产焦点报到过有关金管局最新的 3项物业按揭监管措施，很多读者对按揭及按揭成数提出了很多不同的疑问，笔者特别在市场上搜集了一些资料，供 28Hse 的会员参考。
银行提供按揭贷款时，须遵守金管局六成(去年为七成)按揭上限的指引，而六成以上按揭贷款，须透过其他方案，以解决首期资金不足的问题，好像是现在有不少财务构机会提供二按计划、各大银行提供的按揭保险计划，或者金融机构提供较高成数之楼按贷款等，为有需要的买家降低入市门槛。笔者建议有意置业的买家可多作比较，再选择合适自己的方案。
大多市民采用「二按」及「按保」，这是两个不同的方案，如果你采用「二按」，首先须得取得「一按」银行的同意，否则它有权随时终止「一按」合法，然而「二按」息率普遍较高。如果有意选用「二按」贷款的买家，须审核评估自己的还款能力，以免最后无力偿还贷款，单位沦为银主盘。
而「按保」则是由香港按揭证券公司作担保，减低银行为置业人士提供七成以上至九成按揭贷款之风险，置业人士需缴交按保费，而按保费可一并向贷款银行借取，并与每月的供款一同偿还。笔者较建议买家选用此计划，一来划一以银行按息计算，息口相对较「二按」低，二来买家可选25至30年的还款期，减低每月供款额，但是须支付按揭保险费及申请审批繁复且严格。
然而金管局收紧楼宇按揭时，按揭证券公司亦修订了「按保」，合资格住宅物业可叙造的最高按揭成数将由九成下调至八成，有固定收入及供款占入息比率不超过45%的首次置业人士除外。「辣招」的推出及按揭保险计划的修定，令买家觉得「买楼好似一年比一年难」，但是这可提升银行风险管理和抗震能力，从而维持银行体系的稳定性。
中原城市领先指数(CCL)最新报138.8 (反映2015/03/02至2015/03/08(预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)，按周升1.23%，较上年同期上升17.21%。
本周4个分区CCL均上升，当中九龙区升幅最多，最新报138.84，按周升2.9%，较上年同期升18.26%。新界(东)区，按周上升0.59%，较上年同期升20.95%，而新界(西)区新报123.94，按周升0.54%，较上年同期升幅最大，上升25.22%。港岛区最新报146.98，按周升0.32%，较上年同期升15.39%。
上周成交个案
-- 嘉湖山庄景湖居 获区内客承接 --
祥益地产分行主管林家伦表示，日前录得一宗租赁成交，单位为景湖居4座高层D室，实用面积544平方尺，建筑面积709平方尺，三房两厅，以$10,800租出，实用面积平均尺租$19.9，而建筑面积平均尺租$15.2。 林氏续称，如以单位业主于15年1月以约$400万购入价作计算，租金回报率可达3.2厘，若扣除管理费等杂费约$1,200元，回报率仍有2.9厘。
-- 屯门凯德花园 短租客即睇即租 --
祥益地产分行主管巫嘉露表示，日前录得屯门凯德花园1座中层C室，实用面积325平方尺，建筑面积476平方尺，两房一厅，租金$9,000，实用面积平均尺租$27.7，而建筑面积平均尺租$18.9。据知，该名租客锺情该屋苑邻近进行翻新工程的住所，加上单位景观开扬，所以「即睇即租」。
-- 荃湾中心高层户 $1万租出 --
星辉地产代理高级营业员刘小姐表示，日前录得一宗租赁成交，单位为荃湾中心杭州楼(3座)高层F室，实用面积362平方尺，建筑面积466平方尺，以$1万租出，实用面积平均尺租$27.6，建筑面积平均尺租$21.5。
-- 天马苑低层户 $348万易手 --
富山地产乐富分行高级经理黄泽龙表示，日前促成天马苑A座低层12室成交，实用面积338平方尺，建筑面积462平方尺，采两房一厅间隔，以$348万易手，实用面积平均尺价$10,296，而建筑面积平均尺价$7,532。据了解，买家为区内客，锺情屋苑环境清幽，且邻近家人，方便照应，故斥资购单位作新婚之用。
-- 晓晖花园两房户 $580万易手 --
富山地产黄大仙分行助理经理谢坚华表示，日前录得一宗买卖成交，单位为牛池湾晓晖花园5座高层C室，实用面积497平方尺，建筑面积655平方尺，两房两厅，享有极开扬景观，单位附设雅装，成交价$580万，实用面积平均尺价$11,670，而建筑面积平均尺价$8,855。
由南丰发展的东涌升荟早前(3月10日)举行记者会，宣布住客会所正式命名为「Visionnaire Club」，「Visionnaire」一词源于法文，解作愿景，喻意著他们对东涌未来的发展潜力充满信心和愿景。同时他们宣布将夥拍绿色社会企业Green Monday，将绿色生活融入项目，让更多都市人得以体验农耕乐趣。
中海外与市建局合作发展的西营盘星钻，最新公布新销售安排，将于下月11日(星期六)发售11伙单位，销售对象是受重建项目影响的前业主。 销售安排规定，发展商确认买家身份后，买家按抽签次序拣楼。当轮到一位登记人拣选物业时，为了不让其他登记人的拣楼时间受到阻延，该登记人须于5分钟内作出拣选，如未能于分配时间内拣楼，顺序的下一位登记人可进行拣楼。市建局发言人补充，若登记人未能在分配的5分钟内拣选单位，将会再被邀请拣楼，因此，每一位前业主都有不少于10至15分钟时间作出决定。
新地发展的天玺早前公布最新销售部署，涉及85伙单位，集团副董事总经理雷霆表示，将于3月21日(星期六)首推其中的16伙，而且只计划最多推出38伙，其馀的单位则将于高铁总站完成后再作推售。 天玺提供多重优惠，高达10-13%，另加税务现金回赠(最高可达超过16%)，而且发展商为买家提供二按贷款，贷款最高金额为楼价2成，首年息率为P-3.88%。
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