2024-04-29 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第二百二十七期 2019年7月24日] 市場陸續有新盤推出，有的是主攻迷你戶，以迎合單身一族的剛性需求。當中，最為矚目的，要數屯門「龍床盤」菁雋，最細面積128平方呎，為目前一手例後全港最細新盤單位。
菁雋去年底以平均實呎近$1.7萬推出首批單位，惟最後僅沽出2伙，其後發展商宣布暫時封盤。7個月後，菁雋捲土重來，再次加入戰場，個別單位更是劈價高達37%重推，更有20個單位折實價低於$200萬，成為市場焦點。
推售的344個單位中，最平為7樓31室，實用面積128平方呎，扣除最高22%折扣，折實價$173.8萬。項目最終累收1.2萬票，超額認購34倍，單日沽出339伙，餘下5伙2房單位。
就此新盤，美聯住宅部行政總裁布少明表示，以項目首1,000號籌客戶計，該行料錄8成出席率，投資者及買家各佔一半，當中年輕買家佔7成，不少由父母陪同揀樓。
為什麼菁雋首次出擊銷情慘淡，第二次反而會超額認購呢？有人說，之前銷情慘淡，是因為樓市當時受中美貿易戰影響，買家入市較為審慎；有人說是因為之前定價太高，而且位於偏遠地區，沒有吸引力。
以筆者的個人愚見，買家對2次銷售反應不一，似乎是與銷售策略有關。第一次，發展商沒有提供優惠折扣，高價開售，大家紛紛表示不值得購入；第二次，發展商先將部分單位減價促銷，之後逐步提價加推，其後的單位售價甚至回到去年首次推出時的水平，亦幾乎售罄。
事實上，這是一種心理定價方式，新盤先以低價作招徠，吸引市場購買力，一段時間後，再逐步調高售價，在吸引買家入票購買平單位的同時，擴大其他正常定價單位的銷售。
再者，正正因為此盤低價開盤，令到有20個單位低於$200萬，成為樓盤一大賣點。現時連$400萬樓下的物業都買少見少，$200萬就可以買到一個私樓，的確燃起不少買樓的意欲，究竟$200萬買到樓是一個什麼的概念？
根據現行的印花稅，購買$200萬以下的物業，買家只需要付$100印花稅；根據金管局指引，只有$400萬或以下才能承造九成按揭，即是說購買$200萬的物業，首期只是$20萬，大大降低入市門檻。
無可否認，「龍床盤」接近售罄是悲哀的情況，此現象反映本港房屋供應不足的嚴重性。現時樓價太高，市民為求可以盡快上車，只可以不大計較單位面積，才可以合理價入市。
「龍床盤」的銷售成功，好有機會令發展商日後繼續興建納米盤。就此，也許政府應研究是否立例規管，規定興建單位面積不能低於某個水平，以保障市民有可居住合理的居住面積。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得188.94（反映2019/07/08至2019/07/14 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.44%，反之較上年同期上升0.87%。
本周只有港島區錄得跌幅，按周下跌2.01%，新報194.85，較上年同期下跌1.59%。九龍區升幅最多，按周上升0.37%，最新錄得187.42，較上年同期上升2.72%。新界(東)及新界(西)區分別錄得200.06及172.45，按周分別上升0.24%及0.20%，較上年同期分別下跌1.62%及上升0.03%。
-- 馬鞍山雅景臺2房 $600萬獲承接 --
世紀21奇豐物業海典灣分行區域經理胡佩碧表示，日前錄得馬鞍山雅景臺成交，單位為2座低層A室，實用面積475平方呎，2房，原開價$628萬，最後以$600萬（自由市場價）成交，實用面積平均呎價$12,632。
-- 天水圍天盛苑3房 $528萬易主 --
祥益地產分行經理林家倫表示，新近促成天水圍天盛苑O座中層5室，實用面積650平方呎，3房2廳連套房，累減$17萬，獲區內綠表客以$528萬(居二市場價)購入，實用面積平均呎價$8,123，屬市場價成交。
-- 大坑福興閣低層戶 $755萬易手--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得大坑福興閣成交，單位為低層A室，實用面積428平方呎，2房，望開揚景，獲區外上車客以$755萬獲承接，實用面積平均呎價$17,640，屬市價水平。
-- 屯門新屯門中心3房 成交價$692.8萬--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前屯門新屯門中心9座中層E室，實用面積597平方呎，3房2廳，累減$17.2萬，附設企理裝修，以$692.8萬購入，實用面積平均呎價$11,605。
-- 大埔朗濤加推100伙 --
鷹君集團旗下的大埔朗濤加推100伙，單位分布第6、7、8座，包括1至3房，實用面積介乎372至1,231平方呎，單位價單定價由$709.3萬至$2,796.6萬，價單呎價由$15,453至$22,718，折實價由$560.3萬至$2,209.3萬。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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