2024-05-03 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第二百二十七期 2019年7月24日] 市场陆续有新盘推出，有的是主攻迷你户，以迎合单身一族的刚性需求。当中，最为瞩目的，要数屯门「龙床盘」菁隽，最细面积128平方尺，为目前一手例后全港最细新盘单位。
菁隽去年底以平均实尺近$1.7万推出首批单位，惟最后仅沽出2伙，其后发展商宣布暂时封盘。7个月后，菁隽卷土重来，再次加入战场，个别单位更是劈价高达37%重推，更有20个单位折实价低于$200万，成为市场焦点。
推售的344个单位中，最平为7楼31室，实用面积128平方尺，扣除最高22%折扣，折实价$173.8万。项目最终累收1.2万票，超额认购34倍，单日沽出339伙，馀下5伙2房单位。
就此新盘，美联住宅部行政总裁布少明表示，以项目首1,000号筹客户计，该行料录8成出席率，投资者及买家各占一半，当中年轻买家占7成，不少由父母陪同拣楼。
为什么菁隽首次出击销情惨淡，第二次反而会超额认购呢？有人说，之前销情惨淡，是因为楼市当时受中美贸易战影响，买家入市较为审慎；有人说是因为之前定价太高，而且位于偏远地区，没有吸引力。
以笔者的个人愚见，买家对2次销售反应不一，似乎是与销售策略有关。第一次，发展商没有提供优惠折扣，高价开售，大家纷纷表示不值得购入；第二次，发展商先将部分单位减价促销，之后逐步提价加推，其后的单位售价甚至回到去年首次推出时的水平，亦几乎售罄。
事实上，这是一种心理定价方式，新盘先以低价作招徕，吸引市场购买力，一段时间后，再逐步调高售价，在吸引买家入票购买平单位的同时，扩大其他正常定价单位的销售。
再者，正正因为此盘低价开盘，令到有20个单位低于$200万，成为楼盘一大卖点。现时连$400万楼下的物业都买少见少，$200万就可以买到一个私楼，的确燃起不少买楼的意欲，究竟$200万买到楼是一个什么的概念？
根据现行的印花税，购买$200万以下的物业，买家只需要付$100印花税；根据金管局指引，只有$400万或以下才能承造九成按揭，即是说购买$200万的物业，首期只是$20万，大大降低入市门槛。
无可否认，「龙床盘」接近售罄是悲哀的情况，此现象反映本港房屋供应不足的严重性。现时楼价太高，市民为求可以尽快上车，只可以不大计较单位面积，才可以合理价入市。
「龙床盘」的销售成功，好有机会令发展商日后继续兴建纳米盘。就此，也许政府应研究是否立例规管，规定兴建单位面积不能低于某个水平，以保障市民有可居住合理的居住面积。
中原城市领先指数(CCL)最新录得188.94（反映2019/07/08至2019/07/14 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.44%，反之较上年同期上升0.87%。
本周只有港岛区录得跌幅，按周下跌2.01%，新报194.85，较上年同期下跌1.59%。九龙区升幅最多，按周上升0.37%，最新录得187.42，较上年同期上升2.72%。新界(东)及新界(西)区分别录得200.06及172.45，按周分别上升0.24%及0.20%，较上年同期分别下跌1.62%及上升0.03%。
-- 马鞍山雅景台2房 $600万获承接 --
世纪21奇丰物业海典湾分行区域经理胡佩碧表示，日前录得马鞍山雅景台成交，单位为2座低层A室，实用面积475平方尺，2房，原开价$628万，最后以$600万（自由市场价）成交，实用面积平均尺价$12,632。
-- 天水围天盛苑3房 $528万易主 --
祥益地产分行经理林家伦表示，新近促成天水围天盛苑O座中层5室，实用面积650平方尺，3房2厅连套房，累减$17万，获区内绿表客以$528万(居二市场价)购入，实用面积平均尺价$8,123，属市场价成交。
-- 大坑福兴阁低层户 $755万易手--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得大坑福兴阁成交，单位为低层A室，实用面积428平方尺，2房，望开扬景，获区外上车客以$755万获承接，实用面积平均尺价$17,640，属市价水平。
-- 屯门新屯门中心3房 成交价$692.8万--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前屯门新屯门中心9座中层E室，实用面积597平方尺，3房2厅，累减$17.2万，附设企理装修，以$692.8万购入，实用面积平均尺价$11,605。
-- 大埔朗涛加推100伙 --
鹰君集团旗下的大埔朗涛加推100伙，单位分布第6、7、8座，包括1至3房，实用面积介乎372至1,231平方尺，单位价单定价由$709.3万至$2,796.6万，价单尺价由$15,453至$22,718，折实价由$560.3万至$2,209.3万。
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