2024-05-20 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第三十二期 2015年10月14日] 樓價和土地供求、房屋供應息息相關，當港人對置業的剛性需求殷切，而市場供應不足，樓價必然會被搶高，令上車一事變得難上加難。行政長官梁振英多次於網誌及施政報告中表示，把市民的住屋訴求作為施政第一重點，更一直致力尋找土地，以多建房屋。
就於樓價熾熱問題，有人認為是因為香港地少人多，有人又認為是因為土地規劃引致的，另有人覺得政府推出的「辣招」不夠阻嚇作用，現時仍有不少人持有多於一個物業，市場仍存在炒家。然而，筆者則認為房屋供應不足是主因，而市民認為「樓是用來投資」亦是其一原因。
有人話樓價太高，市民買不起樓，政府應興建多些公屋居屋。事實上，很多香港人收入多於申請公屋門檻、抽不到居屋，而私樓又買不起，所以人們普遍認為 政府大量增加房屋供應才是治本方法，但「羅馬並非一天建成」，樓亦沒可能一天建好。在增加房屋供應的過渡期內，政府應參考其他國家政策。
首先，香港可考慮參考南韓的租屋政策，向中產階層提供租住房屋，令他們在不須投放大量資金作物業首期的情況下，可以有個「安樂窩」。南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時，矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅，以幫助穩定南韓樓市；新出租住宅的租客可逗留多達8年，每年租金加幅為最多5%。
筆者先略略介紹南韓的租屋文化，租樓方式較為獨特，與香港大有不同。南韓的房屋租賃制度，大致分為：全賃、月賃、朔月賃三種。全賃即是全付，租客不用每個月繳交房租，先與房東約定好居住的年期，及在簽約時，給房東一筆高額的保證金，契約結束時房東會全數退還保證金。
而月賃則是月租，和香港租樓形式接近，但南韓則要付相對較高的保證金，但金額比全賃少，之後按月付租金。而租金的多寡，是由保證金的多少來釐定。這些保證金在契約結束後同樣會全數退還給租客；而朔月賃是指租客在入住時將房租一次全部繳清，即是每月$1萬租金，租住一年，即是入住時要繳付$12萬的房租。
其實，香港可參考以上3種南韓的租樓方式，優點不少，一來租客的保證金可為房東圖利，提供免息融資，可拿這保證金來投資或存入銀行生利息等，同時也可促使租客存款，長期下來，這筆儲金就會成為他們的購屋基金。再者，業主與租客雙方私下議定金額，可控制樓價不會急升，以及鮮有租客向銀行借貸，減少銀行承擔壞帳的風險，相較於香港的借按揭買樓風氣，樓市不會形成巨大的經濟泡沫。
香港年輕人祟韓，樓市政策是否要迎合主流，都要抄南韓？筆者認為，現時香港市場傾向由買賣主導，業主為了賺錢，而忽略樓的使用價值，而且房屋供應不足，加上「樓是用來投資」的認知根深柢固，導致樓價不斷向上升，市民負擔不起，難以入市。
如果香港改變政策，為中產階層提供租住房屋，可以扭轉「樓是用來投資」這想法，亦可以令儲不到首期的市民，可以邊租屋邊儲錢，不失為一個好方法。但若香港真的決定採取有關政策，要先立法保障租客，如果房東「走佬」，他們都可以取回部分保證金等，以免沒有市民願意參與新的政策。
中原城市領先指數(CCL)最新報146.45（反映2015/9/28至2015/10/4 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.30%，而較上年同期上升14.73%。
本周四個分區中，新界(東)及新界(西)區均錄得升幅，分別錄得151.37及131.16，分別按周上升0.03%及2.79%，而較上年同期上升14.22%及19.64%。而九龍區按周跌幅最多，下跌0.53%，最新錄得143.52，而較上年同期上升13.76%。港島區則錄得159.76，較上周下跌0.05%，而較上年同期上升14.93%。
-- 北角富澤花園低層戶 $950萬低市價易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角富澤花園富達閣低層F室成交，實用面積667平方呎，建築面積758平方呎，3房連套房間隔，改設有工人房，向東南望開揚樓景，以$950萬低市價放盤，實用面積平均呎價$14,243，建築面積平均呎價$12,533，低市價約2%成交。
-- 北角城市花園3房 $1,200萬獲承接 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，最近錄得北角城市花園8座高層E室獲承接，實用面積1,042平方呎，建築面積1,176平方呎，3房連套房間隔，座向西面望煙花海景，獲區內換樓客以$1,200萬承接，實用面積平均呎價$11,516，建築面積平均呎價$10,204，其成交價略低市價約一成。
-- 天水圍嘉湖山莊高層 $11,800租出 --
祥益地產分行主管林家倫表示，天水圍嘉湖山莊賞湖居日前錄得一宗區內客租賃成交，單位為賞湖居4座高層B室，實用面積633平方呎，建築面積814平方呎，3房2廳，日前獲一名區內客以$11,800元租入，實用面積平均呎租$18.6，建築面積平均呎租$14.5。
-- 新屯門中心2房 $375萬易手 --
祥益地產營業經理黃慶德表示，最近錄得新屯門中心6座中層F室，實用面積455平方呎，建築面積547平方呎，2房2廳，日前獲一名外區自住客以$375萬購入，實用面積平均呎價$8,242，建築面積平均呎價$6,856，屬市場價成交。
-- 荃灣中心低層戶 $8,800租出 --
星輝地產代理高級營業員陳小姐表示，新近促成荃灣中心6座低層D室，實用面積324平方呎，建築面積413平方呎，獲同區客以$8,800獲承租，實用面積平均呎租$27.2，建築面積平均呎租$21.3。
-- 荃灣花園高層單位 $1.16萬獲承租 --
星輝地產代理高級營業員陳小姐表示，最近錄得荃灣花園A座高層3室，實用面積376平方呎，建築面積470平方呎，以$11,600租出，實用面積平均呎租$30.9，建築面積平均呎租$24.7。
-- 長實屏山洋房項目命名娉廷 --
長實地產今日舉行命名儀式，屏山洋房項目正式命名娉廷（LA MANSION）。項目位於屏山屏葵路28號，提供41幢洋房，預計關鍵日期為2016年3月31日。 長實高級營業經理封海倫介紹，每幢洋房3層高設計，設花園、平台、天台，大部分備1個車位，實用面積約1,590至1,800平方呎，採4房2廳（連雙套房）設計。 長實執行董事趙國雄指，項目尚待批預售及入伙紙，預計下周或獲得相關批准，有機會月內推售，計劃以價單形式發售，望增加透明度，特色洋房或招標發售。
-- 紅磡環海．東岸加推39伙 --
九建旗下的紅磡環海．東岸加推39伙，實用面積由194平方呎至375平方呎，包括14伙連平台及4伙連天台的特色戶。 九建市務及銷售部總經理楊聰永指，第9號價單屬原價加推，價單呎價由$18,701至$25,082不等，形容今次價單內的39伙均為項目壓軸之作，當中包括首度登場的1a座3樓平台特色戶，其中A、B、K至P室前迎項目約25米的戶外園林泳池，景致優美。
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