[28Hse 三地產焦點 第三十二期 2015年10月14日] 樓價和土地供求、房屋供應息息相關,當港人對置業的剛性需求殷切,而市場供應不足,樓價必然會被搶高,令上車一事變得難上加難。行政長官梁振英多次於網誌及施政報告中表示,把市民的住屋訴求作為施政第一重點,更一直致力尋找土地,以多建房屋。
就於樓價熾熱問題,有人認為是因為香港地少人多,有人又認為是因為土地規劃引致的,另有人覺得政府推出的「辣招」不夠阻嚇作用,現時仍有不少人持有多於一個物業,市場仍存在炒家。然而,筆者則認為房屋供應不足是主因,而市民認為「樓是用來投資」亦是其一原因。
有人話樓價太高,市民買不起樓,政府應興建多些公屋居屋。事實上,很多香港人收入多於申請公屋門檻、抽不到居屋,而私樓又買不起,所以人們普遍認為 政府大量增加房屋供應才是治本方法,但「羅馬並非一天建成」,樓亦沒可能一天建好。在增加房屋供應的過渡期內,政府應參考其他國家政策。
首先,香港可考慮參考南韓的租屋政策,向中產階層提供租住房屋,令他們在不須投放大量資金作物業首期的情況下,可以有個「安樂窩」。南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時,矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅,以幫助穩定南韓樓市;新出租住宅的租客可逗留多達8年,每年租金加幅為最多5%。
筆者先略略介紹南韓的租屋文化,租樓方式較為獨特,與香港大有不同。南韓的房屋租賃制度,大致分為:全賃、月賃、朔月賃三種。全賃即是全付,租客不用每個月繳交房租,先與房東約定好居住的年期,及在簽約時,給房東一筆高額的保證金,契約結束時房東會全數退還保證金。
而月賃則是月租,和香港租樓形式接近,但南韓則要付相對較高的保證金,但金額比全賃少,之後按月付租金。而租金的多寡,是由保證金的多少來釐定。這些保證金在契約結束後同樣會全數退還給租客;而朔月賃是指租客在入住時將房租一次全部繳清,即是每月$1萬租金,租住一年,即是入住時要繳付$12萬的房租。
其實,香港可參考以上3種南韓的租樓方式,優點不少,一來租客的保證金可為房東圖利,提供免息融資,可拿這保證金來投資或存入銀行生利息等,同時也可促使租客存款,長期下來,這筆儲金就會成為他們的購屋基金。再者,業主與租客雙方私下議定金額,可控制樓價不會急升,以及鮮有租客向銀行借貸,減少銀行承擔壞帳的風險,相較於香港的借按揭買樓風氣,樓市不會形成巨大的經濟泡沫。
香港年輕人祟韓,樓市政策是否要迎合主流,都要抄南韓?筆者認為,現時香港市場傾向由買賣主導,業主為了賺錢,而忽略樓的使用價值,而且房屋供應不足,加上「樓是用來投資」的認知根深柢固,導致樓價不斷向上升,市民負擔不起,難以入市。
如果香港改變政策,為中產階層提供租住房屋,可以扭轉「樓是用來投資」這想法,亦可以令儲不到首期的市民,可以邊租屋邊儲錢,不失為一個好方法。但若香港真的決定採取有關政策,要先立法保障租客,如果房東「走佬」,他們都可以取回部分保證金等,以免沒有市民願意參與新的政策。
中原城市領先指數(CCL)最新報146.45(反映2015/9/28至2015/10/4 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.30%,而較上年同期上升14.73%。
本周四個分區中,新界(東)及新界(西)區均錄得升幅,分別錄得151.37及131.16,分別按周上升0.03%及2.79%,而較上年同期上升14.22%及19.64%。而九龍區按周跌幅最多,下跌0.53%,最新錄得143.52,而較上年同期上升13.76%。港島區則錄得159.76,較上周下跌0.05%,而較上年同期上升14.93%。
-- 北角富澤花園低層戶 $950萬低市價易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角富澤花園富達閣低層F室成交,實用面積667平方呎,建築面積758平方呎,3房連套房間隔,改設有工人房,向東南望開揚樓景,以$950萬低市價放盤,實用面積平均呎價$14,243,建築面積平均呎價$12,533,低市價約2%成交。
-- 北角城市花園3房 $1,200萬獲承接 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,最近錄得北角城市花園8座高層E室獲承接,實用面積1,042平方呎,建築面積1,176平方呎,3房連套房間隔,座向西面望煙花海景,獲區內換樓客以$1,200萬承接,實用面積平均呎價$11,516,建築面積平均呎價$10,204,其成交價略低市價約一成。
-- 天水圍嘉湖山莊高層 $11,800租出 --
祥益地產分行主管林家倫表示,天水圍嘉湖山莊賞湖居日前錄得一宗區內客租賃成交,單位為賞湖居4座高層B室,實用面積633平方呎,建築面積814平方呎,3房2廳,日前獲一名區內客以$11,800元租入,實用面積平均呎租$18.6,建築面積平均呎租$14.5。
-- 新屯門中心2房 $375萬易手 --
祥益地產營業經理黃慶德表示,最近錄得新屯門中心6座中層F室,實用面積455平方呎,建築面積547平方呎,2房2廳,日前獲一名外區自住客以$375萬購入,實用面積平均呎價$8,242,建築面積平均呎價$6,856,屬市場價成交。
-- 荃灣中心低層戶 $8,800租出 --
星輝地產代理高級營業員陳小姐表示,新近促成荃灣中心6座低層D室,實用面積324平方呎,建築面積413平方呎,獲同區客以$8,800獲承租,實用面積平均呎租$27.2,建築面積平均呎租$21.3。
-- 荃灣花園高層單位 $1.16萬獲承租 --
星輝地產代理高級營業員陳小姐表示,最近錄得荃灣花園A座高層3室,實用面積376平方呎,建築面積470平方呎,以$11,600租出,實用面積平均呎租$30.9,建築面積平均呎租$24.7。
-- 長實屏山洋房項目命名娉廷 --
長實地產今日舉行命名儀式,屏山洋房項目正式命名娉廷(LA MANSION)。項目位於屏山屏葵路28號,提供41幢洋房,預計關鍵日期為2016年3月31日。 長實高級營業經理封海倫介紹,每幢洋房3層高設計,設花園、平台、天台,大部分備1個車位,實用面積約1,590至1,800平方呎,採4房2廳(連雙套房)設計。 長實執行董事趙國雄指,項目尚待批預售及入伙紙,預計下周或獲得相關批准,有機會月內推售,計劃以價單形式發售,望增加透明度,特色洋房或招標發售。
-- 紅磡環海.東岸加推39伙 --
九建旗下的紅磡環海.東岸加推39伙,實用面積由194平方呎至375平方呎,包括14伙連平台及4伙連天台的特色戶。 九建市務及銷售部總經理楊聰永指,第9號價單屬原價加推,價單呎價由$18,701至$25,082不等,形容今次價單內的39伙均為項目壓軸之作,當中包括首度登場的1a座3樓平台特色戶,其中A、B、K至P室前迎項目約25米的戶外園林泳池,景致優美。
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