2024-05-09 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三十二期 2015年10月14日] 楼价和土地供求、房屋供应息息相关，当港人对置业的刚性需求殷切，而市场供应不足，楼价必然会被抢高，令上车一事变得难上加难。行政长官梁振英多次于网志及施政报告中表示，把市民的住屋诉求作为施政第一重点，更一直致力寻找土地，以多建房屋。
就于楼价炽热问题，有人认为是因为香港地少人多，有人又认为是因为土地规划引致的，另有人觉得政府推出的「辣招」不够阻吓作用，现时仍有不少人持有多于一个物业，市场仍存在炒家。然而，笔者则认为房屋供应不足是主因，而市民认为「楼是用来投资」亦是其一原因。
有人话楼价太高，市民买不起楼，政府应兴建多些公屋居屋。事实上，很多香港人收入多于申请公屋门槛、抽不到居屋，而私楼又买不起，所以人们普遍认为 政府大量增加房屋供应才是治本方法，但「罗马并非一天建成」，楼亦没可能一天建好。在增加房屋供应的过渡期内，政府应参考其他国家政策。
首先，香港可考虑参考南韩的租屋政策，向中产阶层提供租住房屋，令他们在不须投放大量资金作物业首期的情况下，可以有个「安乐窝」。南韩总统朴槿惠早前在仁川出席一个屋苑动土礼时，矢言到2017年供应超过6万个出租住宅，以帮助稳定南韩楼市；新出租住宅的租客可逗留多达8年，每年租金加幅为最多5%。
笔者先略略介绍南韩的租屋文化，租楼方式较为独特，与香港大有不同。南韩的房屋租赁制度，大致分为：全赁、月赁、朔月赁三种。全赁即是全付，租客不用每个月缴交房租，先与房东约定好居住的年期，及在签约时，给房东一笔高额的保证金，契约结束时房东会全数退还保证金。
而月赁则是月租，和香港租楼形式接近，但南韩则要付相对较高的保证金，但金额比全赁少，之后按月付租金。而租金的多寡，是由保证金的多少来厘定。这些保证金在契约结束后同样会全数退还给租客；而朔月赁是指租客在入住时将房租一次全部缴清，即是每月$1万租金，租住一年，即是入住时要缴付$12万的房租。
其实，香港可参考以上3种南韩的租楼方式，优点不少，一来租客的保证金可为房东图利，提供免息融资，可拿这保证金来投资或存入银行生利息等，同时也可促使租客存款，长期下来，这笔储金就会成为他们的购屋基金。再者，业主与租客双方私下议定金额，可控制楼价不会急升，以及鲜有租客向银行借贷，减少银行承担坏帐的风险，相较于香港的借按揭买楼风气，楼市不会形成巨大的经济泡沫。
香港年轻人祟韩，楼市政策是否要迎合主流，都要抄南韩？笔者认为，现时香港市场倾向由买卖主导，业主为了赚钱，而忽略楼的使用价值，而且房屋供应不足，加上「楼是用来投资」的认知根深柢固，导致楼价不断向上升，市民负担不起，难以入市。
如果香港改变政策，为中产阶层提供租住房屋，可以扭转「楼是用来投资」这想法，亦可以令储不到首期的市民，可以边租屋边储钱，不失为一个好方法。但若香港真的决定采取有关政策，要先立法保障租客，如果房东「走佬」，他们都可以取回部分保证金等，以免没有市民愿意参与新的政策。
中原城市领先指数(CCL)最新报146.45（反映2015/9/28至2015/10/4 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.30%，而较上年同期上升14.73%。
本周四个分区中，新界(东)及新界(西)区均录得升幅，分别录得151.37及131.16，分别按周上升0.03%及2.79%，而较上年同期上升14.22%及19.64%。而九龙区按周跌幅最多，下跌0.53%，最新录得143.52，而较上年同期上升13.76%。港岛区则录得159.76，较上周下跌0.05%，而较上年同期上升14.93%。
-- 北角富泽花园低层户 $950万低市价易主 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角富泽花园富达阁低层F室成交，实用面积667平方尺，建筑面积758平方尺，3房连套房间隔，改设有工人房，向东南望开扬楼景，以$950万低市价放盘，实用面积平均尺价$14,243，建筑面积平均尺价$12,533，低市价约2%成交。
-- 北角城市花园3房 $1,200万获承接 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，最近录得北角城市花园8座高层E室获承接，实用面积1,042平方尺，建筑面积1,176平方尺，3房连套房间隔，座向西面望烟花海景，获区内换楼客以$1,200万承接，实用面积平均尺价$11,516，建筑面积平均尺价$10,204，其成交价略低市价约一成。
-- 天水围嘉湖山庄高层 $11,800租出 --
祥益地产分行主管林家伦表示，天水围嘉湖山庄赏湖居日前录得一宗区内客租赁成交，单位为赏湖居4座高层B室，实用面积633平方尺，建筑面积814平方尺，3房2厅，日前获一名区内客以$11,800元租入，实用面积平均尺租$18.6，建筑面积平均尺租$14.5。
-- 新屯门中心2房 $375万易手 --
祥益地产营业经理黄庆德表示，最近录得新屯门中心6座中层F室，实用面积455平方尺，建筑面积547平方尺，2房2厅，日前获一名外区自住客以$375万购入，实用面积平均尺价$8,242，建筑面积平均尺价$6,856，属市场价成交。
-- 荃湾中心低层户 $8,800租出 --
星辉地产代理高级营业员陈小姐表示，新近促成荃湾中心6座低层D室，实用面积324平方尺，建筑面积413平方尺，获同区客以$8,800获承租，实用面积平均尺租$27.2，建筑面积平均尺租$21.3。
-- 荃湾花园高层单位 $1.16万获承租 --
星辉地产代理高级营业员陈小姐表示，最近录得荃湾花园A座高层3室，实用面积376平方尺，建筑面积470平方尺，以$11,600租出，实用面积平均尺租$30.9，建筑面积平均尺租$24.7。
-- 长实屏山洋房项目命名娉廷 --
长实地产今日举行命名仪式，屏山洋房项目正式命名娉廷（LA MANSION）。项目位于屏山屏葵路28号，提供41幢洋房，预计关键日期为2016年3月31日。 长实高级营业经理封海伦介绍，每幢洋房3层高设计，设花园、平台、天台，大部分备1个车位，实用面积约1,590至1,800平方尺，采4房2厅（连双套房）设计。 长实执行董事赵国雄指，项目尚待批预售及入伙纸，预计下周或获得相关批准，有机会月内推售，计划以价单形式发售，望增加透明度，特色洋房或招标发售。
-- 红磡环海．东岸加推39伙 --
九建旗下的红磡环海．东岸加推39伙，实用面积由194平方尺至375平方尺，包括14伙连平台及4伙连天台的特色户。 九建市务及销售部总经理杨聪永指，第9号价单属原价加推，价单尺价由$18,701至$25,082不等，形容今次价单内的39伙均为项目压轴之作，当中包括首度登场的1a座3楼平台特色户，其中A、B、K至P室前迎项目约25米的户外园林泳池，景致优美。
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