美國加息0.25厘,按揭戰隨時爆發?

28HSE 編輯部  2018-12-24  #三地產焦點
美國加息0.25厘,按揭戰隨時爆發?

[28Hse 三地產焦點 第一百九十八期 2018年12月26日] 受中美貿易、股票市場調整等負面因素,香港樓市自8月起回落,8月至11月住宅成交平均每月約3,800宗,遠低於今年首7個月的平均每月約5,700宗。樓市持續下跌,銀行的按揭生意也會受到影響。

市傳中國銀行為搶客,而調低了未補地價居屋的按揭利率,以及加大按揭現金回贈。據知,原先未補價居屋按揭為最優惠利率(P,5.125厘)減2.75厘,即2.375厘,市傳的新按揭利率則為P-2.85厘,即為2.275厘,減幅0.1厘。

消息亦指中銀會調高居屋按揭現金回贈,由原先的1.95%加至2.05%,即是以300萬元貸款額計算,回贈金額高達$6.15萬,等於最少4個月供樓費用。不過,後來中銀發言人否認有關消息,並表示現時按息及現金回贈維持不變。

雖然現時暫時未有銀行先挑起按揭戰爭,但是政府已重申無意調整「辣招」,再加上眾多不利因素,包括美國加息0.25厘,相信本港樓市交投反應會繼續冷淡,按揭生意相對慘淡。

為了爭生意,大多銀行都會不惜減息、加大回贈,甚至降低貸款門檻搶客。但是由於美國加息在即,即使香港不跟隨美國加息,有關按揭利率都難以調低,估計銀行只可從回贈及貸款門檻出招。

回贈方面,最常見的是現金,有的更會提供超級市場現金劵、禮劵等。那對對於現金回贈,金管局有沒有指引?有沒有上限呢?什麼是現金回贈?根據金管局2005年的指引,現金回贈指給予借款人的一筆過款項、分期支付的款項,以及免息或免供期優惠。

若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%,在計算按揭成數時,則須將整筆回贈包括在貸款額內;若現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1%,則無須將該筆回贈包括在貸款額內。然而,認可機構應在有關物業的買賣手續完成後才支付現金回贈予借款人。

不明白?簡單來說,購買1個$1000萬的單位,現時標準按揭成數上限為5成。以1%的現金回贈計算,即銀行最多可批出$500萬按揭,以及提供$5萬現金回贈。

同樣地,如果現金回贈為1.95%,而申請人借貸為$490萬,即是銀行提供約$10萬回贈。由於現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%,整筆回贈須包括在貸款額內,即總貸款額會計算為$500萬,有可能影響供款與收入比率要求。

由上述情況可見,視乎你的貸款額,如果低於按揭風險指引,銀行可提供較多的現金回贈。那高成數的業主豈不是好著數?非也,因為高成數按揭的現金回贈是不同計法的,凡高於6成的按揭申請,現金回贈只可以樓價6成來計算。

市場預計,美國明年將會加息2次,現階段暫時未有香港銀行跟隨加息。但是在加息陰霾、中美貿易戰及英國脫歐等不利因素下,筆者估計香港樓會受到影響,交投持續淡靜,銀行會出招搶生意,相信再掀起按揭戰的日子不遠了。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報174.74(反映2018/12/10至2018/12/16(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.48%,較上年同期上升5.71%。

4個分區中,新界(東)區跌幅最多,按周下跌1.93%,新報184.74,較上年同期上升6.54%。而港島及新界(西)區都錄得跌幅,分別錄得182.59及156.85,分別按周下跌0.17%及0.92%,較上年同期分別上升6.26%及2.40%。此外,九龍與上周持平,新報172.82,較上年同期上升4.96%。

上周成交個案


-- 沙田欣廷軒2房 $665萬獲承接 --
世紀21奇豐物業第一城分行經理袁麗詩表示,新近錄得沙田欣廷軒1座低層H室成交,實用面積393平方呎,2房2廳間隔,座向東北享開揚景觀,原叫價$780萬,累減$115萬至$665萬沽出,實用面積平均呎價$16,921。


-- 屯門居屋龍門居2房 $469萬易手 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近錄得屯門居屋龍門居14座中層C室易主,實用面積592平方呎,2房2廳,附設企理裝修,獲區內首置客以$469萬(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$7,922,屬市場價成交。


-- 牛池灣彩峰苑高層戶 $420萬易主--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前促成牛池灣彩峰苑成交,單位為高層12室,實用面積535平方呎,2房2廳間隔,單位原開價$480萬,累減$60萬,成交價$420萬(居二市場價),實用面積平均呎價$7,850。


-- 屯門居屋兆安苑低層戶 成交價$423萬--
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前促成屯門居屋兆安苑G座低層1室,實用面積495平方呎,2房2廳,附設新裝,獲區外首置客以$423萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$8,545,屬市場價成交。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及
新盤動向
等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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