2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百九十八期 2018年12月26日] 受中美贸易、股票市场调整等负面因素，香港楼市自8月起回落，8月至11月住宅成交平均每月约3,800宗，远低于今年首7个月的平均每月约5,700宗。楼市持续下跌，银行的按揭生意也会受到影响。
市传中国银行为抢客，而调低了未补地价居屋的按揭利率，以及加大按揭现金回赠。据知，原先未补价居屋按揭为最优惠利率（P，5.125厘）减2.75厘，即2.375厘，市传的新按揭利率则为P-2.85厘，即为2.275厘，减幅0.1厘。
消息亦指中银会调高居屋按揭现金回赠，由原先的1.95%加至2.05%，即是以300万元贷款额计算，回赠金额高达$6.15万，等于最少4个月供楼费用。不过，后来中银发言人否认有关消息，并表示现时按息及现金回赠维持不变。
虽然现时暂时未有银行先挑起按揭战争，但是政府已重申无意调整「辣招」，再加上众多不利因素，包括美国加息0.25厘，相信本港楼市交投反应会继续冷淡，按揭生意相对惨淡。
为了争生意，大多银行都会不惜减息、加大回赠，甚至降低贷款门槛抢客。但是由于美国加息在即，即使香港不跟随美国加息，有关按揭利率都难以调低，估计银行只可从回赠及贷款门槛出招。
回赠方面，最常见的是现金，有的更会提供超级市场现金劵、礼劵等。那对对于现金回赠，金管局有没有指引？有没有上限呢？什么是现金回赠？根据金管局2005年的指引，现金回赠指给予借款人的一笔过款项、分期支付的款项，以及免息或免供期优惠。
若现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%，在计算按揭成数时，则须将整笔回赠包括在贷款额内；若现金回赠不超过住宅按揭贷款额的1%，则无须将该笔回赠包括在贷款额内。然而，认可机构应在有关物业的买卖手续完成后才支付现金回赠予借款人。
不明白？简单来说，购买1个$1000万的单位，现时标准按揭成数上限为5成。以1%的现金回赠计算，即银行最多可批出$500万按揭，以及提供$5万现金回赠。
同样地，如果现金回赠为1.95%，而申请人借贷为$490万，即是银行提供约$10万回赠。由于现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%，整笔回赠须包括在贷款额内，即总贷款额会计算为$500万，有可能影响供款与收入比率要求。
由上述情况可见，视乎你的贷款额，如果低于按揭风险指引，银行可提供较多的现金回赠。那高成数的业主岂不是好著数？非也，因为高成数按揭的现金回赠是不同计法的，凡高于6成的按揭申请，现金回赠只可以楼价6成来计算。
市场预计，美国明年将会加息2次，现阶段暂时未有香港银行跟随加息。但是在加息阴霾、中美贸易战及英国脱欧等不利因素下，笔者估计香港楼会受到影响，交投持续淡静，银行会出招抢生意，相信再掀起按揭战的日子不远了。
中原城市领先指数(CCL)新报174.74（反映2018/12/10至2018/12/16(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.48%，较上年同期上升5.71%。
4个分区中，新界(东)区跌幅最多，按周下跌1.93%，新报184.74，较上年同期上升6.54%。而港岛及新界(西)区都录得跌幅，分别录得182.59及156.85，分别按周下跌0.17%及0.92%，较上年同期分别上升6.26%及2.40%。此外，九龙与上周持平，新报172.82，较上年同期上升4.96%。
-- 沙田欣廷轩2房 $665万获承接 --
世纪21奇丰物业第一城分行经理袁丽诗表示，新近录得沙田欣廷轩1座低层H室成交，实用面积393平方尺，2房2厅间隔，座向东北享开扬景观，原叫价$780万，累减$115万至$665万沽出，实用面积平均尺价$16,921。
-- 屯门居屋龙门居2房 $469万易手 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近录得屯门居屋龙门居14座中层C室易主，实用面积592平方尺，2房2厅，附设企理装修，获区内首置客以$469万（居二市场价）承接，实用面积平均尺价$7,922，属市场价成交。
-- 牛池湾彩峰苑高层户 $420万易主--
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，日前促成牛池湾彩峰苑成交，单位为高层12室，实用面积535平方尺，2房2厅间隔，单位原开价$480万，累减$60万，成交价$420万（居二市场价），实用面积平均尺价$7,850。
-- 屯门居屋兆安苑低层户 成交价$423万--
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前促成屯门居屋兆安苑G座低层1室，实用面积495平方尺，2房2厅，附设新装，获区外首置客以$423万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$8,545，属市场价成交。
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