2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百九十八期 2018年12月26日] 受中美貿易、股票市場調整等負面因素，香港樓市自8月起回落，8月至11月住宅成交平均每月約3,800宗，遠低於今年首7個月的平均每月約5,700宗。樓市持續下跌，銀行的按揭生意也會受到影響。
市傳中國銀行為搶客，而調低了未補地價居屋的按揭利率，以及加大按揭現金回贈。據知，原先未補價居屋按揭為最優惠利率（P，5.125厘）減2.75厘，即2.375厘，市傳的新按揭利率則為P-2.85厘，即為2.275厘，減幅0.1厘。
消息亦指中銀會調高居屋按揭現金回贈，由原先的1.95%加至2.05%，即是以300萬元貸款額計算，回贈金額高達$6.15萬，等於最少4個月供樓費用。不過，後來中銀發言人否認有關消息，並表示現時按息及現金回贈維持不變。
雖然現時暫時未有銀行先挑起按揭戰爭，但是政府已重申無意調整「辣招」，再加上眾多不利因素，包括美國加息0.25厘，相信本港樓市交投反應會繼續冷淡，按揭生意相對慘淡。
為了爭生意，大多銀行都會不惜減息、加大回贈，甚至降低貸款門檻搶客。但是由於美國加息在即，即使香港不跟隨美國加息，有關按揭利率都難以調低，估計銀行只可從回贈及貸款門檻出招。
回贈方面，最常見的是現金，有的更會提供超級市場現金劵、禮劵等。那對對於現金回贈，金管局有沒有指引？有沒有上限呢？什麼是現金回贈？根據金管局2005年的指引，現金回贈指給予借款人的一筆過款項、分期支付的款項，以及免息或免供期優惠。
若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，則須將整筆回贈包括在貸款額內；若現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1%，則無須將該筆回贈包括在貸款額內。然而，認可機構應在有關物業的買賣手續完成後才支付現金回贈予借款人。
不明白？簡單來說，購買1個$1000萬的單位，現時標準按揭成數上限為5成。以1%的現金回贈計算，即銀行最多可批出$500萬按揭，以及提供$5萬現金回贈。
同樣地，如果現金回贈為1.95%，而申請人借貸為$490萬，即是銀行提供約$10萬回贈。由於現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，整筆回贈須包括在貸款額內，即總貸款額會計算為$500萬，有可能影響供款與收入比率要求。
由上述情況可見，視乎你的貸款額，如果低於按揭風險指引，銀行可提供較多的現金回贈。那高成數的業主豈不是好著數？非也，因為高成數按揭的現金回贈是不同計法的，凡高於6成的按揭申請，現金回贈只可以樓價6成來計算。
市場預計，美國明年將會加息2次，現階段暫時未有香港銀行跟隨加息。但是在加息陰霾、中美貿易戰及英國脫歐等不利因素下，筆者估計香港樓會受到影響，交投持續淡靜，銀行會出招搶生意，相信再掀起按揭戰的日子不遠了。
中原城市領先指數(CCL)新報174.74（反映2018/12/10至2018/12/16(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.48%，較上年同期上升5.71%。
4個分區中，新界(東)區跌幅最多，按周下跌1.93%，新報184.74，較上年同期上升6.54%。而港島及新界(西)區都錄得跌幅，分別錄得182.59及156.85，分別按周下跌0.17%及0.92%，較上年同期分別上升6.26%及2.40%。此外，九龍與上周持平，新報172.82，較上年同期上升4.96%。
-- 沙田欣廷軒2房 $665萬獲承接 --
世紀21奇豐物業第一城分行經理袁麗詩表示，新近錄得沙田欣廷軒1座低層H室成交，實用面積393平方呎，2房2廳間隔，座向東北享開揚景觀，原叫價$780萬，累減$115萬至$665萬沽出，實用面積平均呎價$16,921。
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世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前促成牛池灣彩峰苑成交，單位為高層12室，實用面積535平方呎，2房2廳間隔，單位原開價$480萬，累減$60萬，成交價$420萬（居二市場價），實用面積平均呎價$7,850。
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祥益地產區域董事袁思賢表示，日前促成屯門居屋兆安苑G座低層1室，實用面積495平方呎，2房2廳，附設新裝，獲區外首置客以$423萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$8,545，屬市場價成交。
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