2025-07-21 易發睇樓團
28Hse最新研究報告顯示，香港網上銀行物業估價系統存在明顯偏差。團隊追蹤2025年4月1日至6月30日，全港共5540宗物業成交個案，發現低層單位估價普遍偏低，而高層單位則傾向被高估。
高層估價較寬鬆 低層估價普遍偏低
研究發現，高層單位（21樓以上）約70%的估價達到或高於成交價，顯示銀行估價相對寬鬆；反觀低層單位（1至10樓），只有不足50%的估價能符合成交價，反映低層單位多被低估。
嘉湖山莊及太古城案例 分層估價差異明顯
以嘉湖山莊及太古城兩個成交量較大的屋苑為例，低層單位估價與成交價的偏差分別達-1.55%及-9.23%；中層單位方面，嘉湖山莊略高於成交價（+0.89%），太古城則仍低於成交價（-4.97%）；而高層單位則普遍貼近甚至高於成交價，偏差介乎+0.17%至+2.48%。
| 屋苑 | 1–10樓 | 11–20樓 | 21樓以上 |
| 嘉湖山莊 | -1.55% | +0.89% | +2.48% |
| 太古城 | -9.23% | -4.97% | +0.17% |
貝沙灣個案顯銀行邏輯問題
此外，研究發現部分個案中低層單位的每平方呎價格竟高於高層，估價邏輯存疑。以貝沙灣第1期第1座32樓B室（689平方呎）及33樓B室（702平方呎）為例，兩者估價均為1,379萬港元，但33樓單位面積較大，呎價較32樓低約1.86%。此類估價差異或影響買家融資能力及賣家議價空間。
估價系統偏重樓層 高層獲利較多
報告認為，銀行估價系統對樓層高度權重過重，未能充分反映低層單位的市場需求，造成系統性低估現象。此發現對置業人士及物業交易雙方具有重要參考價值。
專家建議：多角度核實估價保障置業利益
為保障置業利益，28Hse研究團隊建議買家應比較同屋苑不同樓層估價，發現異常可申請人工估價；參考最新成交數據，確保估價貼近市場；必要時諮詢專業物業顧問或估價師；並善用28Hse 免費物業估價工具，獲取更準確的參考數據。
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