團結基金:息口升供款增 投資產品回報勝過收租
香港息口上升加重供樓負擔,加上銀行定存等投資產品的回報也遠超過租金回報,樓市需求減少,令香港未來3至4年一手私宅潛在供應維持高企,最新數據指,至6月底相關供應雖較3月底減少2,000伙,但仍達10.5萬伙,是連續3季超過10萬伙。房屋局表示,隨着政府持續有序地增加房屋土地供應,相信未來3至4年潛在供應量將維持在較高水平。
◆香港文匯報記者 黎梓田
房屋局最新數據顯示,截至6月底,最新推算未來3至4年一手私人住宅潛在供應10.5萬伙單位,較今年3月底減少2,000伙,但連續3季超過10萬伙。其中已落成但仍未售出單位約1.7萬伙,建築中但未售出的單位約6.8萬伙,已批出土地並可隨時動工的單位約1.9萬伙。在10.5萬伙單位當中,估計有9萬伙單位為實用面積少於70平方米(753.48方呎)的中小型單位,佔整體供應量86%,比率與前一季相同。當局預計,未來數月將有17幅住宅用地轉為熟地,可提供約6,800伙單位。
落成滯後 全年供應達標有難度
數據顯示,今年第二季香港住宅落成量800伙,按年大減3,200伙或80%,按季大減6,000伙或88%。今年上半年住宅落成量7,600伙,按年減少4,500伙或37%;而今年第二季私人住宅施工量6,000伙,按年大增5,600伙或14倍;按季增3,700伙或1.6倍。今年上半年住宅施工量8,300伙,按年增4,100伙或98%。
團結香港基金副總裁葉文祺認為,現樓新盤貨尾及建築中而仍未售出的新盤數量均維持於近年高位,相信是隨着息口上升,令不同投資產品以至定期存款息率變高,買樓收租的吸引力相對降低,樓市投資需求或會進一步減少,加上銀行調高按揭封頂息率,供款壓力有所增加,也導致部分用家「轉買為租」。他預期,市場將持續採取觀望態度,未來潛在一手私人住宅供應數字,將在高位徘徊。
葉文祺指出,今年第二季的私樓落成量僅800伙,創下自2015年第一季的新低,也比今年首季的數字大減88%;顯示發展商或因應最新市況,而對工程進度進行調整。而鑑於上半年的落成量,只及差估署預測的全年落成量19,953伙的38%,今年落成量達標或會有一定的難度。
政府低價批地 土地供應續增
萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,上半年樓市表現不似預期,雖然發展商加快推新盤銷售,但可發展土地單位數量仍維持在高位,令整體供應數字維持在高水平。他估計今年住宅施工量會回升至1.5萬至1.7萬伙單位左右,按年上升40%,而落成量則保持平穩,全年共約1.5萬至1.8萬伙。
王兆麒稱,最近官地拍賣多以市場預計下限或更低價錢批出,已見政府有決心在樓市表現不佳時維持一定土地供應量,但中長線土地供應視乎政府對「北部都會區」的發展進度,因北區發展同時要處理棕地、農地及祖堂地的收地問題。現時市場受加息及購買力不足等因素影響市場氣氛下,今年住宅成交量仍會保持在低位,預計介乎5.3萬至5.8萬宗。
今年落成單位售出率4年新低
市場統計數據亦顯示目前市場購買力不足。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀早前指出,預計今年落成的私人住宅,截至今年第二季售出不足四成單位,比例是4年新低。每年第二季同年落成的一手售出比例持續下跌,2020年錄70.5%,2021年63.4%,2022年59.3%,2023年只有38.9%。售出比率逐年遞減,在三年間大幅縮減了31.6個百分點。今年比例更明顯偏低,少於四成,導致現樓貨尾積壓不斷上升。
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