樓市需求減潛在供應續逾10萬伙

團結基金：息口升供款增 投資產品回報勝過收租

香港息口上升加重供樓負擔，加上銀行定存等投資產品的回報也遠超過租金回報，樓市需求減少，令香港未來3至4年一手私宅潛在供應維持高企，最新數據指，至6月底相關供應雖較3月底減少2,000伙，但仍達10.5萬伙，是連續3季超過10萬伙。房屋局表示，隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來3至4年潛在供應量將維持在較高水平。

◆香港文匯報記者 黎梓田

房屋局最新數據顯示，截至6月底，最新推算未來3至4年一手私人住宅潛在供應10.5萬伙單位，較今年3月底減少2,000伙，但連續3季超過10萬伙。其中已落成但仍未售出單位約1.7萬伙，建築中但未售出的單位約6.8萬伙，已批出土地並可隨時動工的單位約1.9萬伙。在10.5萬伙單位當中，估計有9萬伙單位為實用面積少於70平方米（753.48方呎）的中小型單位，佔整體供應量86%，比率與前一季相同。當局預計，未來數月將有17幅住宅用地轉為熟地，可提供約6,800伙單位。

落成滯後 全年供應達標有難度

數據顯示，今年第二季香港住宅落成量800伙，按年大減3,200伙或80%，按季大減6,000伙或88%。今年上半年住宅落成量7,600伙，按年減少4,500伙或37%；而今年第二季私人住宅施工量6,000伙，按年大增5,600伙或14倍；按季增3,700伙或1.6倍。今年上半年住宅施工量8,300伙，按年增4,100伙或98%。

團結香港基金副總裁葉文祺認為，現樓新盤貨尾及建築中而仍未售出的新盤數量均維持於近年高位，相信是隨着息口上升，令不同投資產品以至定期存款息率變高，買樓收租的吸引力相對降低，樓市投資需求或會進一步減少，加上銀行調高按揭封頂息率，供款壓力有所增加，也導致部分用家「轉買為租」。他預期，市場將持續採取觀望態度，未來潛在一手私人住宅供應數字，將在高位徘徊。

葉文祺指出，今年第二季的私樓落成量僅800伙，創下自2015年第一季的新低，也比今年首季的數字大減88%；顯示發展商或因應最新市況，而對工程進度進行調整。而鑑於上半年的落成量，只及差估署預測的全年落成量19,953伙的38%，今年落成量達標或會有一定的難度。

政府低價批地 土地供應續增

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，上半年樓市表現不似預期，雖然發展商加快推新盤銷售，但可發展土地單位數量仍維持在高位，令整體供應數字維持在高水平。他估計今年住宅施工量會回升至1.5萬至1.7萬伙單位左右，按年上升40%，而落成量則保持平穩，全年共約1.5萬至1.8萬伙。

王兆麒稱，最近官地拍賣多以市場預計下限或更低價錢批出，已見政府有決心在樓市表現不佳時維持一定土地供應量，但中長線土地供應視乎政府對「北部都會區」的發展進度，因北區發展同時要處理棕地、農地及祖堂地的收地問題。現時市場受加息及購買力不足等因素影響市場氣氛下，今年住宅成交量仍會保持在低位，預計介乎5.3萬至5.8萬宗。

今年落成單位售出率4年新低

市場統計數據亦顯示目前市場購買力不足。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀早前指出，預計今年落成的私人住宅，截至今年第二季售出不足四成單位，比例是4年新低。每年第二季同年落成的一手售出比例持續下跌，2020年錄70.5%，2021年63.4%，2022年59.3%，2023年只有38.9%。售出比率逐年遞減，在三年間大幅縮減了31.6個百分點。今年比例更明顯偏低，少於四成，導致現樓貨尾積壓不斷上升。