楼市需求减潜在供应续逾10万伙

团结基金：息口升供款增 投资产品回报胜过收租

香港息口上升加重供楼负担，加上银行定存等投资产品的回报也远超过租金回报，楼市需求减少，令香港未来3至4年一手私宅潜在供应维持高企，最新数据指，至6月底相关供应虽较3月底减少2,000伙，但仍达10.5万伙，是连续3季超过10万伙。房屋局表示，随着政府持续有序地增加房屋土地供应，相信未来3至4年潜在供应量将维持在较高水平。

◆香港文汇报记者 黎梓田

房屋局最新数据显示，截至6月底，最新推算未来3至4年一手私人住宅潜在供应10.5万伙单位，较今年3月底减少2,000伙，但连续3季超过10万伙。其中已落成但仍未售出单位约1.7万伙，建筑中但未售出的单位约6.8万伙，已批出土地并可随时动工的单位约1.9万伙。在10.5万伙单位当中，估计有9万伙单位为实用面积少于70平方米（753.48方尺）的中小型单位，占整体供应量86%，比率与前一季相同。当局预计，未来数月将有17幅住宅用地转为熟地，可提供约6,800伙单位。

落成滞后 全年供应达标有难度

数据显示，今年第二季香港住宅落成量800伙，按年大减3,200伙或80%，按季大减6,000伙或88%。今年上半年住宅落成量7,600伙，按年减少4,500伙或37%；而今年第二季私人住宅施工量6,000伙，按年大增5,600伙或14倍；按季增3,700伙或1.6倍。今年上半年住宅施工量8,300伙，按年增4,100伙或98%。

团结香港基金副总裁叶文祺认为，现楼新盘货尾及建筑中而仍未售出的新盘数量均维持于近年高位，相信是随着息口上升，令不同投资产品以至定期存款息率变高，买楼收租的吸引力相对降低，楼市投资需求或会进一步减少，加上银行调高按揭封顶息率，供款压力有所增加，也导致部分用家「转买为租」。他预期，市场将持续采取观望态度，未来潜在一手私人住宅供应数字，将在高位徘徊。

叶文祺指出，今年第二季的私楼落成量仅800伙，创下自2015年第一季的新低，也比今年首季的数字大减88%；显示发展商或因应最新市况，而对工程进度进行调整。而鉴于上半年的落成量，只及差估署预测的全年落成量19,953伙的38%，今年落成量达标或会有一定的难度。

政府低价批地 土地供应续增

莱坊董事、大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，上半年楼市表现不似预期，虽然发展商加快推新盘销售，但可发展土地单位数量仍维持在高位，令整体供应数字维持在高水平。他估计今年住宅施工量会回升至1.5万至1.7万伙单位左右，按年上升40%，而落成量则保持平稳，全年共约1.5万至1.8万伙。

王兆麒称，最近官地拍卖多以市场预计下限或更低价钱批出，已见政府有决心在楼市表现不佳时维持一定土地供应量，但中长线土地供应视乎政府对「北部都会区」的发展进度，因北区发展同时要处理棕地、农地及祖堂地的收地问题。现时市场受加息及购买力不足等因素影响市场气氛下，今年住宅成交量仍会保持在低位，预计介乎5.3万至5.8万宗。

今年落成单位售出率4年新低

市场统计数据亦显示目前市场购买力不足。中原地产研究部高级联席董事杨明仪早前指出，预计今年落成的私人住宅，截至今年第二季售出不足四成单位，比例是4年新低。每年第二季同年落成的一手售出比例持续下跌，2020年录70.5%，2021年63.4%，2022年59.3%，2023年只有38.9%。售出比率逐年递减，在三年间大幅缩减了31.6个百分点。今年比例更明显偏低，少于四成，导致现楼货尾积压不断上升。