政府應否放寬按揭成數？

[28Hse 三地產焦點 第一百五十八期 2018年3月21日] 財政預算案後，買家加快入市，二手樓價節節上升，究竟往後樓價走勢如何？早前有星島地產網以「二手高價成交，進一步蔓延至居屋及公屋市場，往後樓價會否繼續升溫？」為題進行民調。

是次的調查共有205名受訪者，當中有65%（即133人）認為，目前二手高價浪潮蔓延至居屋及公屋市場，預期往後樓價將繼續升溫。反之，有14%（即28人）持相反意見，認為現時高價交投現象，未必可以持續。

單憑現時的情況來說，筆者估計樓價會持續升溫。一來剛公布的新一份財政預算案，在樓市方面並沒有貢獻，業主叫價普遍更為進取；二來基於政府暫不考慮放寬按揭成數，大多買家資金不多，因而轉投公、居屋市場，接連出現新高價成交。

香港樓價過高的問題一直備受社會關注，近日有「央行中的央行」之稱的國際清算銀行（BIS），更指出香港樓價急升，令本地銀行業有機會出現金融風險。假若樓價走勢逆轉，加上步入加息周期，還債能力等財務風險就會出現。

BIS季報顯示，香港在四大指標當中的債務規模，以及入息與供款比率都達至警戒水平。國際結算銀行新興市場部門主管厄珀批評，本港地產商向買家提供高成數按揭，但還款能力的審查不足，情況非常奇怪。

那情況是否真的這麼嚴峻？根據金管局的資料顯示，去年第3季本港家庭負債佔GDP比率高達69.1%，而去年11月本港新批出按揭貸款的平均按揭成數為49%，平均入息與供款比率不過是35%。

就以上的數據來說，本港家庭負債佔GDP比率的確是已達警戒線，當中最主要的負債是住宅按揭貸款。另一方面，單從數據可見，入息與供款比率及的按揭成數水平仍未需要警戒，相信即使樓市有衝擊，影響相對有限。

市場有不少聲音要求政府放寬按揭成數，基於以上的數據，政府應否順應民意？筆者認為，現時樓價已大幅上漲，用以前訂下的標準去承造按揭，未免有點不合事宜。現行的制度是$400萬以下的物業可申請九成按揭貸款的規限，但$400萬以下的上車盤已買少見少。

當然，政府放寬按揭成數，可幫助更多人上車，但當中有些是負擔能力剛剛好的人士，一旦踏入加息周期，他們就有可能承擔不起風險。因此政府在放寬按揭成數的同時，必然在審查買家還款能力的方面多加功夫，或增加部分條件，以免買家強行入市，而變成政府「好心做壞事」。

是否放寬按揭成數，同時要考慮金管局的數據是否真的反映香港人實際情況。這值得商榷，因為部分人是靠父幹的，如果是父母將自住物業加按或再按來助子女上車，但他們在這期間退休失去收入，就可能會因加息問題，而令靠父幹置業者兩代家庭同時陷入風險。

其實，買樓是一項長期的責任，事前應細心考慮自己的負擔能力，以及選擇合適自己的按揭成數計劃，量力而為。

中原城市領先指數(CCL)新報170.82（反映2018/03/05至2018/03/11 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.50%，反之較上年同期上升14.35%。

4個分區中，只有新界(東)區錄得升幅，按周上升1.17%，新報182.39，較上年同期上升16.37%。反之，九龍區跌幅最多，按周下跌1.43%，最新錄得165.94，較上年同期上升14.03%。新界(西)區跌幅亦不少，按周下跌1.22%，新報155.79，較上年同期上升16.51%。港島區新報179.71，按周下跌0.40%，較上年同期上升9.35%。

-- 沙田第一城連天台戶 $550萬易主 --
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示，新近錄得沙田第一城41座高層連天台戶成交，實用面積304平方呎，成交價$550萬，實用面積平均呎價$18,092。

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祥益地產客戶經理古文彬表示，新近促成屯門綠怡居3座中層G室易主，實用面積509平方呎，2房2廳，累減$12萬，日前獲區外首置客以$488萬購入，實用面積平均呎價$9,587，屬市場價成交。

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世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，日前錄得天后維順閣成交，單位為中層B室，實用面積297平方呎，開放式，座向南面望街景，獲區外上車客以$538萬承接，實用面積平均呎價$18,114，屬市價水平。

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祥益地產營業董事胡志偉表示，日前錄得屯門居屋兆康苑P座高層3室成交，實用面積548平方呎，3房2廳，向西南擁開揚景觀，獲區內換樓客以$542萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$9,891，屬市場價成交。

-- 恒地南津．迎岸首推50伙 --
由恒地發展的香港仔南津．迎岸，推出第1張價單，首批50伙包括44個開放式、6個1房，實用面積由189至265平方呎，價單定價由$363.6萬至$582.7萬，價單呎價由$19,238至$25,701。
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新地北角豪宅海璇（海璇第1B期）公布全新銷售安排，涉20伙戶，當中11伙招標期由本月24日起，首日截標為本月26日，其後由27日起則採用即日招標即日截標形式。 新地副董事總經理雷霆指，海璇分三階段銷售，首階段10伙滿足家庭買家，今啟動第二階段銷標，先撥20伙海景戶作單一成交招標，會視乎反應再加推單位招標。 值得留意是，今次入標準買家只須憑$200萬本票參觀海璇示位，比之前首階段700萬本票為低。
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