政府应否放宽按揭成数？

[28Hse 三地产焦点 第一百五十八期 2018年3月21日] 财政预算案后，买家加快入市，二手楼价节节上升，究竟往后楼价走势如何？早前有星岛地产网以「二手高价成交，进一步蔓延至居屋及公屋市场，往后楼价会否继续升温？」为题进行民调。

是次的调查共有205名受访者，当中有65%（即133人）认为，目前二手高价浪潮蔓延至居屋及公屋市场，预期往后楼价将继续升温。反之，有14%（即28人）持相反意见，认为现时高价交投现象，未必可以持续。

单凭现时的情况来说，笔者估计楼价会持续升温。一来刚公布的新一份财政预算案，在楼市方面并没有贡献，业主叫价普遍更为进取；二来基于政府暂不考虑放宽按揭成数，大多买家资金不多，因而转投公、居屋市场，接连出现新高价成交。

香港楼价过高的问题一直备受社会关注，近日有「央行中的央行」之称的国际清算银行（BIS），更指出香港楼价急升，令本地银行业有机会出现金融风险。假若楼价走势逆转，加上步入加息周期，还债能力等财务风险就会出现。

BIS季报显示，香港在四大指标当中的债务规模，以及入息与供款比率都达至警戒水平。国际结算银行新兴市场部门主管厄珀批评，本港地产商向买家提供高成数按揭，但还款能力的审查不足，情况非常奇怪。

那情况是否真的这么严峻？根据金管局的资料显示，去年第3季本港家庭负债占GDP比率高达69.1%，而去年11月本港新批出按揭贷款的平均按揭成数为49%，平均入息与供款比率不过是35%。

就以上的数据来说，本港家庭负债占GDP比率的确是已达警戒线，当中最主要的负债是住宅按揭贷款。另一方面，单从数据可见，入息与供款比率及的按揭成数水平仍未需要警戒，相信即使楼市有冲击，影响相对有限。

市场有不少声音要求政府放宽按揭成数，基于以上的数据，政府应否顺应民意？笔者认为，现时楼价已大幅上涨，用以前订下的标准去承造按揭，未免有点不合事宜。现行的制度是$400万以下的物业可申请九成按揭贷款的规限，但$400万以下的上车盘已买少见少。

当然，政府放宽按揭成数，可帮助更多人上车，但当中有些是负担能力刚刚好的人士，一旦踏入加息周期，他们就有可能承担不起风险。因此政府在放宽按揭成数的同时，必然在审查买家还款能力的方面多加功夫，或增加部分条件，以免买家强行入市，而变成政府「好心做坏事」。

是否放宽按揭成数，同时要考虑金管局的数据是否真的反映香港人实际情况。这值得商榷，因为部分人是靠父干的，如果是父母将自住物业加按或再按来助子女上车，但他们在这期间退休失去收入，就可能会因加息问题，而令靠父干置业者两代家庭同时陷入风险。

其实，买楼是一项长期的责任，事前应细心考虑自己的负担能力，以及选择合适自己的按揭成数计划，量力而为。

中原城市领先指数(CCL)新报170.82（反映2018/03/05至2018/03/11 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.50%，反之较上年同期上升14.35%。

4个分区中，只有新界(东)区录得升幅，按周上升1.17%，新报182.39，较上年同期上升16.37%。反之，九龙区跌幅最多，按周下跌1.43%，最新录得165.94，较上年同期上升14.03%。新界(西)区跌幅亦不少，按周下跌1.22%，新报155.79，较上年同期上升16.51%。港岛区新报179.71，按周下跌0.40%，较上年同期上升9.35%。

-- 沙田第一城连天台户 $550万易主 --
世纪21奇丰物业御龙山分行助理区域营业董事周淑萍表示，新近录得沙田第一城41座高层连天台户成交，实用面积304平方尺，成交价$550万，实用面积平均尺价$18,092。

-- 屯门绿怡居2房 $488万获承接 --
祥益地产客户经理古文彬表示，新近促成屯门绿怡居3座中层G室易主，实用面积509平方尺，2房2厅，累减$12万，日前获区外首置客以$488万购入，实用面积平均尺价$9,587，属市场价成交。

-- 天后维顺阁开放式 $538万易手--
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示，日前录得天后维顺阁成交，单位为中层B室，实用面积297平方尺，开放式，座向南面望街景，获区外上车客以$538万承接，实用面积平均尺价$18,114，属市价水平。

-- 屯门兆康苑高层户 成交价$542万--
祥益地产营业董事胡志伟表示，日前录得屯门居屋兆康苑P座高层3室成交，实用面积548平方尺，3房2厅，向西南拥开扬景观，获区内换楼客以$542万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$9,891，属市场价成交。

-- 恒地南津．迎岸首推50伙 --
由恒地发展的香港仔南津．迎岸，推出第1张价单，首批50伙包括44个开放式、6个1房，实用面积由189至265平方尺，价单定价由$363.6万至$582.7万，价单尺价由$19,238至$25,701。
-- 北角海璇推20伙招标 --
新地北角豪宅海璇（海璇第1B期）公布全新销售安排，涉20伙户，当中11伙招标期由本月24日起，首日截标为本月26日，其后由27日起则采用即日招标即日截标形式。 新地副董事总经理雷霆指，海璇分三阶段销售，首阶段10伙满足家庭买家，今启动第二阶段销标，先拨20伙海景户作单一成交招标，会视乎反应再加推单位招标。 值得留意是，今次入标准买家只须凭$200万本票参观海璇示位，比之前首阶段700万本票为低。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。