2024-05-13 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第一百九十七期 2018年12月19日] 你對借錢有什麼睇法？問人借錢曾經被認為是一件不光彩的事，但現時借錢已是很普遍。當你有經濟需要時，有些銀行或財務公司更可即時批核，現金即時到手，那大家認為最難儲的首期又可以借嗎？
為了迎合不同人士的需要，市場上提供的借貸計劃種類有很多，包括置業貸款、裝修貸款及汽車貸款等，息率、可借年期都各有不同。不得不留意的是，每當稅季來臨，銀行更會特意推出稅務貸款，利息通常比私人貸款低，故此不少人趁稅季「借平錢」作投資或其他用途。
如果將借來的錢，用作付買樓首期可以嗎？當然你可以這樣做，但是銀行很大機會拒絕批出按揭，因為在審批按揭時，銀行會顧及一些重要因素，包括評估借款人還款能力、供款佔入息比率，以及考慮借款人的信貸評級及紀錄。
首先，根據現行的政策，以一個香港自用的單位為例，若申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保，其供款佔入息比率上限為50%；於壓力測試下，即假設利率上升3%，其供款佔入息比率最高為60%。
值得留意的是，負債亦一併被納入供款佔入息比率計算，所以如果你的首期是借回來的，很大機會出現負債及供款高於入息比率上限，銀行難以批出有關物業的按揭貸款，隨時影響置業計劃。
對此，有人會想只要隱瞞銀行借貸情況，豈不是可以瞞天過海。筆者只可以說「少年，你太年輕了」，現在是資訊科技發達的年代，假若你的買樓首期是向財務公司借的，銀行很容易就可以檢查到你有沒有借貸記錄，以及涉及金額是多少。
目前銀行參考的信貸報告是由環聯提供的，有關報告包括信貸賬戶資料、信貸額、還款紀錄（包括私人貸款、分期付款及信用卡結欠等）、逾期還款的負面紀錄，以及公眾紀錄（包括債務追討、破產）等。
信貸評分為A至J共10個級別，A至C屬於良好級別，C至H屬於中等，而I及J屬於差。信貸評分愈高，愈容易取得理想的貸款額及利率；相反，信貸評分愈低，可獲承造的按揭條件會愈差，甚至銀行有機會拒絕批出按揭。
既然向銀行或財務公司借首期是不太可行，有人提出不如政府重推「首次置業貸款」，為合資格人士提供置業資助。坦白說，筆者不太贊成，現時樓市已經熾熱，如果政府願意提供貸款，相信會再進一步推高樓價，反而「好心做壞事」。
另一方面，假若政府提供低息貸款給準買家，變相鼓勵一些負擔能力不足的入市，一旦樓市的息率上升，他們就好大機會無力承擔，最壞的情況是要破產。因此，政府日後真的重推計劃，必須要做的是審核借貸人的負擔能力。
其實，買樓向來是一項長線的決定，應該要量力而為，小心計算可承受風險，以免最終申請不到按揭，損失慘重。
中原城市領先指數(CCL)新報175.59（反映2018/12/03至2018/12/09(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.69%，較上年同期上升6.77%。
4個分區均錄得跌幅，當中新界(西)區跌幅最多，按周下跌1.10%，新報158.31，較上年同期上升4.25%。其次為九龍區，按周下跌0.86%，最新錄得172.81，較上年同期上升6.89%。而港島及新界(東)區分別錄得182.9及188.37，按周分別下跌0.61%及0.39%，較上年同期分別上升5.91%及8.05%。
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