2024-05-29 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百九十七期 2018年12月19日] 你对借钱有什么睇法？问人借钱曾经被认为是一件不光彩的事，但现时借钱已是很普遍。当你有经济需要时，有些银行或财务公司更可即时批核，现金即时到手，那大家认为最难储的首期又可以借吗？
为了迎合不同人士的需要，市场上提供的借贷计划种类有很多，包括置业贷款、装修贷款及汽车贷款等，息率、可借年期都各有不同。不得不留意的是，每当税季来临，银行更会特意推出税务贷款，利息通常比私人贷款低，故此不少人趁税季「借平钱」作投资或其他用途。
如果将借来的钱，用作付买楼首期可以吗？当然你可以这样做，但是银行很大机会拒绝批出按揭，因为在审批按揭时，银行会顾及一些重要因素，包括评估借款人还款能力、供款占入息比率，以及考虑借款人的信贷评级及纪录。
首先，根据现行的政策，以一个香港自用的单位为例，若申请人在申请按揭时没有就其他按揭物业作出借贷或担保，其供款占入息比率上限为50%；于压力测试下，即假设利率上升3%，其供款占入息比率最高为60%。
值得留意的是，负债亦一并被纳入供款占入息比率计算，所以如果你的首期是借回来的，很大机会出现负债及供款高于入息比率上限，银行难以批出有关物业的按揭贷款，随时影响置业计划。
对此，有人会想只要隐瞒银行借贷情况，岂不是可以瞒天过海。笔者只可以说「少年，你太年轻了」，现在是资讯科技发达的年代，假若你的买楼首期是向财务公司借的，银行很容易就可以检查到你有没有借贷记录，以及涉及金额是多少。
目前银行参考的信贷报告是由环联提供的，有关报告包括信贷账户资料、信贷额、还款纪录（包括私人贷款、分期付款及信用卡结欠等）、逾期还款的负面纪录，以及公众纪录（包括债务追讨、破产）等。
信贷评分为A至J共10个级别，A至C属于良好级别，C至H属于中等，而I及J属于差。信贷评分愈高，愈容易取得理想的贷款额及利率；相反，信贷评分愈低，可获承造的按揭条件会愈差，甚至银行有机会拒绝批出按揭。
既然向银行或财务公司借首期是不太可行，有人提出不如政府重推「首次置业贷款」，为合资格人士提供置业资助。坦白说，笔者不太赞成，现时楼市已经炽热，如果政府愿意提供贷款，相信会再进一步推高楼价，反而「好心做坏事」。
另一方面，假若政府提供低息贷款给准买家，变相鼓励一些负担能力不足的入市，一旦楼市的息率上升，他们就好大机会无力承担，最坏的情况是要破产。因此，政府日后真的重推计划，必须要做的是审核借贷人的负担能力。
其实，买楼向来是一项长线的决定，应该要量力而为，小心计算可承受风险，以免最终申请不到按揭，损失惨重。
中原城市领先指数(CCL)新报175.59（反映2018/12/03至2018/12/09(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.69%，较上年同期上升6.77%。
4个分区均录得跌幅，当中新界(西)区跌幅最多，按周下跌1.10%，新报158.31，较上年同期上升4.25%。其次为九龙区，按周下跌0.86%，最新录得172.81，较上年同期上升6.89%。而港岛及新界(东)区分别录得182.9及188.37，按周分别下跌0.61%及0.39%，较上年同期分别上升5.91%及8.05%。
-- 北角百福花园2房 $630万易主 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角百福花园成交，单位为德福阁中层F室，实用面积410平方尺，2房间隔，座向西南望山景，单位原开价$650万，后减至$630万易主，实用面积平均尺价$15,366。
-- 天水围嘉湖山庄中层户 $538万获承接 --
祥益地产分行经理谢利官表示，日前促成天水围嘉湖山庄5期（丽湖居)）1座中层B室，实用面积630平方尺，获外区投资客以$538万承接，实用面积平均尺价$8,540。
-- 马鞍山富宝花园3房 $400万易手--
世纪21奇丰物业锦丰分行助理区域营业董事黎健峯表示，新近录得马鞍山富宝花园成交，单位为7座中层A室，实用面积592平方尺，3房2厅间隔，座向东南享开扬楼景，原叫价$450万，累减$50万至$400万（居二市场价）易主，实用面积平均尺价$6,757。
-- 天水围天颂苑低层户 成交价$255万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近录得天水围天颂苑N座低层6室成交，实用面积433平方尺，拥内园景观，成交价$255万（居二市场价），实用面积平均尺价$5,889，成交价属市场价。
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