2024-05-02 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第三百三十九期 2021年9月22日] 筆者近日有朋友家中即將添新成員，計劃為小朋友提供一個更寬敞的居住環境，正密密睇樓，積極部署換樓。究竟業主在換樓的過程中，有什麼需要注意呢？到底如何換樓才可以避免雙倍印花稅呢？
香港按揭息口一直處於低水平，再加上政府放寬高成數按揭，導致置業成本大大降低，不少人都會趁機樓換樓，一般而言，樓換樓分為「先賣後買」及「先買後賣」兩種做法，兩者各有利弊。
「先賣後買」是指業主先出售舊有的物業，並且在完成相關手續後才購買新的物業。採用此方法的好處是，當單位賣出後，買家的資金變得充裕，成交時間安排上亦更有彈性。
假若舊有的物業以高於購買時的價錢售出，業主從中獲利，更可以用作支付新物業的首期或裝修費用等。此外，最重要的是，當唯一的物業賣出後，換樓客便恢復首置身份，買樓時毋須支付15%的雙倍印花稅，只需以第二標準稅率去計算及繳付從價印花稅。
不過值得留意的是，如果不幸發生樓價急升的情況，業主在售出舊有的物業後，未必能夠無縫接合地購買及入住新的單位，屆時換樓客或要「售後租回」原有單位，或遷至短租住所，涉及租金成本。
而「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，之後才出售原有的物業。此方法的好處是換樓客可以安心，一來可以鎖定新物業的售價，不用擔心錯失購入筍盤的機會；二來換樓客可以無縫接合地換樓，不用額外支付一筆租金開支。
但是這個方法只適用於資金充裕的換樓客，因為他們要先準備一筆錢去支付首期及印花稅等。此外，基於換樓客已持有另一個物業，申請按揭時，銀行要求亦較為嚴緊，$800萬以下的物業最多可借8成按揭，並必須通過壓力測試。
至於大家最關心的印花稅問題，由於業主有按揭在身，購買第二層物業時需要支付15%的雙倍印花稅，如果原有的單位在1年內成功賣出的話，換樓客可以申請退回有關稅款的差額。
話雖如此，1年的時間說長不長說短不短，如果買家在指定限期內，未能找到新買家，換樓客將無法退稅，買樓開支大大增加。如果換樓客急於在指定限期內將單位售出，甚至有機會被人壓價。
換樓時，選擇「先賣後買」或「先買後賣」均有其利弊，換樓客可以按自身需要去決定採用那一個方法，如有需要亦可尋找專業人士的諮詢及協助，以免兩頭不到岸。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得189.77（反映2021/09/06至2021/09/12 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.33%，較上年同期上升7.00%。
4個分區中，只有新界(東)區錄得升幅，按周上升2.43%，新報208.27，較上年同期上升8.75%。而港島跌幅最多，按周下跌1.44%，最新錄得196.12，較上年同期上升8.75%。九龍及新界(西)區分別錄得187.85及172.61，按周分別下跌1.10%及0.27%，較上年同期分別上升6.73%及4.33%。
-- 大埔翠林閣2房 $640萬易主 --
世紀21宇田地產高級客戶經理劉碧珍表示，新近錄得大埔翠林閣成交，單位為1座中層C室，實用面積485平方呎，2房，原開價$650萬，減價$10萬，成交價$640萬，實用面積平均呎價$13,196。
-- 屯門南浪海灣2房 $760萬獲承接 --
祥益地產高級分行經理林英傑表示，日前錄得屯門南浪海灣3座高層C室成交，實用面積540平方呎，2房，獲外區客以$760萬購入，實用面積平均呎價$14,074，屬市價成交。
-- 沙田第一城2房 $573萬沽出--
世紀21奇豐物業愉翠苑分行經理楊麗娟表示，新近錄得沙田第一城成交，單位為38座低層H室，實用面積304平方呎，2房間隔，座向東北，原開價$580萬，後減至$573萬沽出，實用面積平均呎價$18,849。
-- 屯門盈豐園高層戶 成交價$530萬--
祥益地產高級分行經理黃文樂表示，新近促成屯門盈豐園2座高層H室易主，實用面積415平方呎，2房，獲區外換樓客以$530萬，實用面積平均呎價$12,771，屬市場價成交。
-- 上水尚宜上載樓書 --
由大鴻輝發展的上水尚宜上載樓書，項目位於新樂街38號，設有1座6層大樓，提供30伙，實用面積由138至259平方呎，間隔為開放式、1房。有消息指，項目最快9月內公布首張價單，最快10月初開售。
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