2024-05-14 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百三十九期 2021年9月22日] 笔者近日有朋友家中即将添新成员，计划为小朋友提供一个更宽敞的居住环境，正密密睇楼，积极部署换楼。究竟业主在换楼的过程中，有什么需要注意呢？到底如何换楼才可以避免双倍印花税呢？
香港按揭息口一直处于低水平，再加上政府放宽高成数按揭，导致置业成本大大降低，不少人都会趁机楼换楼，一般而言，楼换楼分为「先卖后买」及「先买后卖」两种做法，两者各有利弊。
「先卖后买」是指业主先出售旧有的物业，并且在完成相关手续后才购买新的物业。采用此方法的好处是，当单位卖出后，买家的资金变得充裕，成交时间安排上亦更有弹性。
假若旧有的物业以高于购买时的价钱售出，业主从中获利，更可以用作支付新物业的首期或装修费用等。此外，最重要的是，当唯一的物业卖出后，换楼客便恢复首置身份，买楼时毋须支付15%的双倍印花税，只需以第二标准税率去计算及缴付从价印花税。
不过值得留意的是，如果不幸发生楼价急升的情况，业主在售出旧有的物业后，未必能够无缝接合地购买及入住新的单位，届时换楼客或要「售后租回」原有单位，或迁至短租住所，涉及租金成本。
而「先买后卖」是指换楼客先购入新一个物业，之后才出售原有的物业。此方法的好处是换楼客可以安心，一来可以锁定新物业的售价，不用担心错失购入笋盘的机会；二来换楼客可以无缝接合地换楼，不用额外支付一笔租金开支。
但是这个方法只适用于资金充裕的换楼客，因为他们要先准备一笔钱去支付首期及印花税等。此外，基于换楼客已持有另一个物业，申请按揭时，银行要求亦较为严紧，$800万以下的物业最多可借8成按揭，并必须通过压力测试。
至于大家最关心的印花税问题，由于业主有按揭在身，购买第二层物业时需要支付15%的双倍印花税，如果原有的单位在1年内成功卖出的话，换楼客可以申请退回有关税款的差额。
话虽如此，1年的时间说长不长说短不短，如果买家在指定限期内，未能找到新买家，换楼客将无法退税，买楼开支大大增加。如果换楼客急于在指定限期内将单位售出，甚至有机会被人压价。
换楼时，选择「先卖后买」或「先买后卖」均有其利弊，换楼客可以按自身需要去决定采用那一个方法，如有需要亦可寻找专业人士的谘询及协助，以免两头不到岸。
中原城市领先指数(CCL)最新录得189.77（反映2021/09/06至2021/09/12 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.33%，较上年同期上升7.00%。
4个分区中，只有新界(东)区录得升幅，按周上升2.43%，新报208.27，较上年同期上升8.75%。而港岛跌幅最多，按周下跌1.44%，最新录得196.12，较上年同期上升8.75%。九龙及新界(西)区分别录得187.85及172.61，按周分别下跌1.10%及0.27%，较上年同期分别上升6.73%及4.33%。
-- 大埔翠林阁2房 $640万易主 --
世纪21宇田地产高级客户经理刘碧珍表示，新近录得大埔翠林阁成交，单位为1座中层C室，实用面积485平方尺，2房，原开价$650万，减价$10万，成交价$640万，实用面积平均尺价$13,196。
-- 屯门南浪海湾2房 $760万获承接 --
祥益地产高级分行经理林英杰表示，日前录得屯门南浪海湾3座高层C室成交，实用面积540平方尺，2房，获外区客以$760万购入，实用面积平均尺价$14,074，属市价成交。
-- 沙田第一城2房 $573万沽出--
世纪21奇丰物业愉翠苑分行经理杨丽娟表示，新近录得沙田第一城成交，单位为38座低层H室，实用面积304平方尺，2房间隔，座向东北，原开价$580万，后减至$573万沽出，实用面积平均尺价$18,849。
-- 屯门盈丰园高层户 成交价$530万--
祥益地产高级分行经理黄文乐表示，新近促成屯门盈丰园2座高层H室易主，实用面积415平方尺，2房，获区外换楼客以$530万，实用面积平均尺价$12,771，属市场价成交。
-- 上水尚宜上载楼书 --
由大鸿辉发展的上水尚宜上载楼书，项目位于新乐街38号，设有1座6层大楼，提供30伙，实用面积由138至259平方尺，间隔为开放式、1房。有消息指，项目最快9月内公布首张价单，最快10月初开售。
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