2024-05-07 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第二百八十九期 2020年9月30日] 香港房屋供應嚴重不足，私人住宅樓價不斷上升，已脫離一般市民的負擔能力；公營房屋供應大落後，供不應求的情況持續。有見及此，香港房地產協會提出分三階段填海及開發在大嶼山以南的珠海桂山島，以增加土地供應。
消息一出引起不少網友的熱議，先不說筆者的意見，究竟這是什麼計劃？根據香港房地產協會的建議，分三階段發展桂山島，合共填海70平方公里，所需時間約28年（2021至2049年）。
依照計劃，在第一階段，運用桂山島現有10平方公里土地，及其西岸填海而得的10平方公里土地，興建8萬個住宅單位；第二階段，會在桂山島以東的大、小蛛洲附近填海20平方公里，用作興建8萬個住宅單位；第三階段，會在桂山島以西的青洲、三角山島等，填海30平方公里，興建12萬伙。
而桂山島的住宅用地的置業階梯預計劃分為「四三二一」，即四成綠置居、三成新居屋、兩成首置盤及一成私樓。換言之，28萬個住宅單位中，綠置居佔11.2萬伙、新居屋8.4萬伙、首置盤5.6萬伙、私樓2.8萬伙。
此外，協會預計2至3人核心家庭的人均居住面積約有200至300呎，按照目前市價去推算的話，島上一個600呎的綠置居售價約為$300萬，而同等面積的新居屋及首置盤則分別為$450萬及$600萬。
撇開政治不談，究竟這種借地填海發展的模式，是否解決香港土地不足問題的最有效方法？針無兩頭利，推出一個計劃，往往有利也有弊，就讓筆者為大家分析其好處及壞處。
先說好處吧，好處是可以大幅增加土地供應，以解決住屋及各類民生問題，從而可以改善市民的生活環境；計劃可行性相對高，早有澳門向內地借地填海的先例，如果真的要實行起來，技術等方面都不會有太大問題。
反之，壞處方面，借地填海可持續性低，因為租地並非真正持有，當中會有租約限制；未能解決迫切市民的住屋問題，最少要10年才可以增加多8萬個單位，再加上達定共識需時，計劃很大機會再延期。
而對於筆者而言，香港似乎未需要行到這一步，房屋問題嚴峻，可歸咎於政府沒有完善的規劃。近年來，不斷有聲音要求收回棕土及進行舊區重建，但一直未見政府有所行動。
根據規劃署「新界棕地使用及作業現況研究」的報告，本港共約有1,414公頃正在營運的棕地，當中超過八成（1,180公頃）位於私人土地，而其餘近兩成（234公頃）則為政府土地。
香港房屋問題複雜而嚴峻，假如政府大力發展有關土地，「鬧地荒」的問題應得以解決，可緩和房屋問題。再者，估計發展桂山島的支持度不高，一來市民難以接受新環境，二來很容易引起中港矛盾，所以政府還是好好的開發本土吧。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.59（反映2020/09/14至2020/09/20 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.10%，較上年同期下跌3.32%。
本周只有港島區錄得升幅，新報185.81，按周上升3.03%，較上年同期下跌1.00%。反之，九龍區跌幅最多，按周下跌1.73%，最新錄得172.97，較上年同期下跌4.29%。新界(東)區及新界(西)區分別錄得189.51及165.41，按周分別下跌1.04%及0.02%，較上年同期分別下跌2.48%及0.52%。
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