2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百八十九期 2020年9月30日] 香港房屋供应严重不足，私人住宅楼价不断上升，已脱离一般市民的负担能力；公营房屋供应大落后，供不应求的情况持续。有见及此，香港房地产协会提出分三阶段填海及开发在大屿山以南的珠海桂山岛，以增加土地供应。
消息一出引起不少网友的热议，先不说笔者的意见，究竟这是什么计划？根据香港房地产协会的建议，分三阶段发展桂山岛，合共填海70平方公里，所需时间约28年（2021至2049年）。
依照计划，在第一阶段，运用桂山岛现有10平方公里土地，及其西岸填海而得的10平方公里土地，兴建8万个住宅单位；第二阶段，会在桂山岛以东的大、小蛛洲附近填海20平方公里，用作兴建8万个住宅单位；第三阶段，会在桂山岛以西的青洲、三角山岛等，填海30平方公里，兴建12万伙。
而桂山岛的住宅用地的置业阶梯预计划分为「四三二一」，即四成绿置居、三成新居屋、两成首置盘及一成私楼。换言之，28万个住宅单位中，绿置居占11.2万伙、新居屋8.4万伙、首置盘5.6万伙、私楼2.8万伙。
此外，协会预计2至3人核心家庭的人均居住面积约有200至300尺，按照目前市价去推算的话，岛上一个600尺的绿置居售价约为$300万，而同等面积的新居屋及首置盘则分别为$450万及$600万。
撇开政治不谈，究竟这种借地填海发展的模式，是否解决香港土地不足问题的最有效方法？针无两头利，推出一个计划，往往有利也有弊，就让笔者为大家分析其好处及坏处。
先说好处吧，好处是可以大幅增加土地供应，以解决住屋及各类民生问题，从而可以改善市民的生活环境；计划可行性相对高，早有澳门向内地借地填海的先例，如果真的要实行起来，技术等方面都不会有太大问题。
反之，坏处方面，借地填海可持续性低，因为租地并非真正持有，当中会有租约限制；未能解决迫切市民的住屋问题，最少要10年才可以增加多8万个单位，再加上达定共识需时，计划很大机会再延期。
而对于笔者而言，香港似乎未需要行到这一步，房屋问题严峻，可归咎于政府没有完善的规划。近年来，不断有声音要求收回棕土及进行旧区重建，但一直未见政府有所行动。
根据规划署「新界棕地使用及作业现况研究」的报告，本港共约有1,414公顷正在营运的棕地，当中超过八成（1,180公顷）位于私人土地，而其馀近两成（234公顷）则为政府土地。
香港房屋问题复杂而严峻，假如政府大力发展有关土地，「闹地荒」的问题应得以解决，可缓和房屋问题。再者，估计发展桂山岛的支持度不高，一来市民难以接受新环境，二来很容易引起中港矛盾，所以政府还是好好的开发本土吧。
中原城市领先指数(CCL)最新录得176.59（反映2020/09/14至2020/09/20 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.10%，较上年同期下跌3.32%。
本周只有港岛区录得升幅，新报185.81，按周上升3.03%，较上年同期下跌1.00%。反之，九龙区跌幅最多，按周下跌1.73%，最新录得172.97，较上年同期下跌4.29%。新界(东)区及新界(西)区分别录得189.51及165.41，按周分别下跌1.04%及0.02%，较上年同期分别下跌2.48%及0.52%。
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