2024-04-25 28Hse Editor
各國央行量化寬鬆令環球資產市場水浸，美國在上周表明即將「收水」，相信下一步將落實加息的步伐，而且本地疫情未退，經濟復甦未穩，為本港樓市添上不明朗因素。有按揭代理認為，在樓市種種不明朗因素下，買家入市要小心，二手屋苑成交減慢，加上預期明年美國加息，銀行估價也受到影響。雖然在「北部都會區」願景以及發展商加快推盤「炒熱」樓市，但目前入市磚頭仍難言安全，小市民置業前應小心為上。
●香港文匯報記者 黎梓田
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，是次量化寬鬆規模比以往更大更急，美國「收水」及加息的速度或比以往快，加上種種經濟因素支持，加息周期最快有機會於明年中開始。香港方面，加息會提高銀行利息成本，因此可能會影響銀行的按揭優惠，對投資者亦會構成心理影響，估計按揭優惠在未來會趨向保守，而銀行對物業估價在未來會有幾個百分點的上落。
美加息初期 港拆息仍處低位
中原按揭董事總經理王美鳳表示，美聯儲「收水」屬巿場預期之內，但影響未必會即時傳導至香港，本港息率大致受美息走勢、資金水平及流向、港元需求所影響。她預期，即使明年美國開始加息，本地按息受拆息(HIBOR)調整所影響，預期美加息初期，港元拆息在資金充裕環境下跟隨息率上調的速度有可能較慢，由於預期美明年僅象徵性加息，料今明年本港仍處低息環境。
與此同時，全港二手屋苑成交錄得下跌，有代理指出，每次二手成交出現減少，銀行估價就很大機會下跌。根據利嘉閣地產研究部數字，10月份港九新界三區登記量全跌。當中，新界區跌幅最顯著，按月減少14%，月內錄得1,582宗登記；港島區亦跌13%，僅錄629宗登記；至於九龍區則錄得846宗登記，按月同樣下跌13%。
減價盤近清倉 交投放緩
曹德明亦表示，最近銀行對物業估價的走勢平穩，物業估價較上季上升約4%至5%，而施政報告提出「北部都會區」願景後，新界區樓價整體上也再上升2%至3%左右。最近一手搶去不少二手客源，加上二手減價貨已消耗得「七七八八」，買賣兩閒下，樓價以及銀行估值的升勢都受到阻滯。而根據本報追蹤屋苑估值所得，十個主要屋苑之銀行估值大致趨升，但亦有個別市區屋苑估價出現下跌。
新界西北區方面，近日受到新盤帶動，不少買家也到西北問盤。中原地產王勤學表示，元朗區自施政報告後成交加快，尚悅上月錄得9宗成交，包括8座低層E室，實用面積355方呎，屬於細兩房間隔，獲上車客以537萬元承接，折合呎價15,127元。中銀對上述單位的網上估價為526萬元，較成交價略低約2.1%。
而九龍區油塘麗港城，銀行對其單位估值亦相當審慎。世紀21康聯康向斌表示，麗港城上月尾錄得38座高層E室易手，實用面積681方呎，屬於3房間隔，以1,040萬元易手。中銀對上述單位網上估值為1,019萬元，較成交價估少約2%。
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