美国加息渐近 经济复苏未稳 银行估价趋保守置业要留神

文汇报  2021-11-07 

各国央行量化宽松令环球资产市场水浸,美国在上周表明即将「收水」,相信下一步将落实加息的步伐,而且本地疫情未退,经济复苏未稳,为本港楼市添上不明朗因素。有按揭代理认为,在楼市种种不明朗因素下,买家入市要小心,二手屋苑成交减慢,加上预期明年美国加息,银行估价也受到影响。虽然在「北部都会区」愿景以及发展商加快推盘「炒热」楼市,但目前入市砖头仍难言安全,小市民置业前应小心为上。

●香港文汇报记者 黎梓田

经络按揭转介首席副总裁曹德明认为,是次量化宽松规模比以往更大更急,美国「收水」及加息的速度或比以往快,加上种种经济因素支持,加息周期最快有机会于明年中开始。香港方面,加息会提高银行利息成本,因此可能会影响银行的按揭优惠,对投资者亦会构成心理影响,估计按揭优惠在未来会趋向保守,而银行对物业估价在未来会有几个百分点的上落。

美加息初期 港拆息仍处低位

中原按揭董事总经理王美凤表示,美联储「收水」属巿场预期之内,但影响未必会即时传导至香港,本港息率大致受美息走势、资金水平及流向、港元需求所影响。她预期,即使明年美国开始加息,本地按息受拆息(HIBOR)调整所影响,预期美加息初期,港元拆息在资金充裕环境下跟随息率上调的速度有可能较慢,由于预期美明年仅象徵性加息,料今明年本港仍处低息环境。

与此同时,全港二手屋苑成交录得下跌,有代理指出,每次二手成交出现减少,银行估价就很大机会下跌。根据利嘉阁地产研究部数字,10月份港九新界三区登记量全跌。当中,新界区跌幅最显著,按月减少14%,月内录得1,582宗登记;港岛区亦跌13%,仅录629宗登记;至于九龙区则录得846宗登记,按月同样下跌13%。

减价盘近清仓 交投放缓

曹德明亦表示,最近银行对物业估价的走势平稳,物业估价较上季上升约4%至5%,而施政报告提出「北部都会区」愿景后,新界区楼价整体上也再上升2%至3%左右。最近一手抢去不少二手客源,加上二手减价货已消耗得「七七八八」,买卖两闲下,楼价以及银行估值的升势都受到阻滞。而根据本报追踪屋苑估值所得,十个主要屋苑之银行估值大致趋升,但亦有个别市区屋苑估价出现下跌。

新界西北区方面,近日受到新盘带动,不少买家也到西北问盘。中原地产王勤学表示,元朗区自施政报告后成交加快,尚悦上月录得9宗成交,包括8座低层E室,实用面积355方尺,属于细两房间隔,获上车客以537万元承接,折合尺价15,127元。中银对上述单位的网上估价为526万元,较成交价略低约2.1%。

而九龙区油塘丽港城,银行对其单位估值亦相当审慎。世纪21康联康向斌表示,丽港城上月尾录得38座高层E室易手,实用面积681方尺,属于3房间隔,以1,040万元易手。中银对上述单位网上估值为1,019万元,较成交价估少约2%。

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