2025-09-17 28HSE 编辑部
特首李家超今日（17日）发表新一份《施政报告》，以「深化改革 心系民生 发挥优势 同创未来」为题；房屋及土地规划，焦点关注北部都会区发展，以及由资助房屋著手，期望丰富置业阶梯，新提出措施包括「长者业主楼换楼计划」，允许长者无须补价购买一个较小或偏远单位，香港大学房地产及建设系讲座教授邹广荣认为或会引起公平问题，直言：「年长唔代表冇钱」。28Hse研究部综合报告内容，则认为本次《施政报告》中并未出台明显有利于私人住宅市场的措施。
主力资助房屋政策 香港大学邹广荣教授：「鼓励市民向上流动的作用有限」
本次《施政报告》在资助房屋政策上著墨甚多，提出多项旨在丰富置业阶梯的措施。其中包括将下一期居屋及绿置居的转让年期限制由15年缩短至10年。然而，香港大学房地产及建设系讲座教授邹广荣教授认为，此举对鼓励市民向上流动的作用有限，因为资助房屋买家通常不会轻易出售单位。一旦售出，他们将丧失再次购入资助房屋的资格，难以用相同价格重新置业。
此外，政府未提及重推「租者置其屋计划」。邹教授分析认为，这可能是考虑到公屋轮候时间过长的现实，如果允许公屋租户购买现住房屋，将进一步减少公屋富户腾出的单位，无法有效缩短轮候时间。同时，该计划也与此次报告中鼓励市民向上流动的政策方向有所矛盾。
对于本次《施政报告》新提出的「长者业主楼换楼计划」，允许年满60岁、拥有单位十年或以上的业主，可以无须补价购买一个较小或偏远单位，长者亦可获得额外现金作生活费，同时腾出市区或较大单位让有需要家庭申请，邹教授认为可能衍生公平性的问题。他认为政府未明确是否会对长者进行收入或资产审查。他指出，一些长者可能已经拥有超出资助房屋资格的资产，在此情况下仍允许他们更换资助房屋单位，对一般资助房屋买家来说并不公平。他直言，「年长也好，不代表没有钱，可能很有钱，也可能非自住，是买入单位给子女居住」。
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报告未放宽印花税 28Hse：「过往措施仅『旺量不旺价』，认为政府的决定合理」
市场早前对《施政报告》的期待之一，是进一步放宽100元印花税适用的物业成交金额上限，从现行的400万元提升至600万元，甚至豁免首置者全数住宅印花税，业界认为此举可吸引潜在买家入市，为已经下跌四年的楼市注入动力。然而，本次《施政报告》并未采纳这一建议，28Hse研究部数据研究员蔡进谦认为政府的决定合理。他指出，历次印花税调整对楼市的影响往往只是「旺量不旺价」，对楼价的实质提升有限。此外，政府也不可能频繁调整印花税政策。如果将100元印花税的成交金额上限提高至600万元，对市场作用仍可能有限，且未来再进一步放宽的空间将变得更加狭窄。邹教授也认为，基于政府现时的财政状况，推行相关政策存在挑战。他指出，400万至600万元范围内的物业交投量相对较高，若调整该类物业的印花税政策，将大幅减少政府的税收，对财政状况构成压力。
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北水难调？「购房资金通」难以落实
针对早前有政党提议设立「购房资金通」，允许内地居民透过特定渠道将资金汇入香港用于购房，政府亦未在《施政报告》中采纳相关建议。邹广荣教授指出，此政策实施难度极高，因中国设有外汇管制，而「购房资金通」一旦启动，将难以有效监控资金流向，甚至可能出现资金外流的风险。如果要推行此政策，可能需要立法，并涉及高昂的执行成本。从国家层面来看，这并非当前的优先政策。泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚亦表示，「购房资金通」的推行条件尚未成熟，不适宜于本次《施政报告》中急于落实。他强调，这不代表未来无可能，但需经充分规划。他指出，从国家利益出发，实施此政策的前提是确保内地对政策安排有足够信心，并保障人民币流通性、不影响外汇储备，同时确保资金可按规范回流内地。
政府楼市政策的平衡考量
邹广荣教授认为，政府在楼市政策上的考量主要在于平衡财政收入与市民置业需求。一方面，政府不希望楼价再次出现炒风，引发社会不满；另一方面，也不愿意看到楼价大幅下跌，影响库房收入。因此，现阶段政府采取不干预立场，以避免带来不可预测的后果。
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