美國加息漸近 經濟復甦未穩 銀行估價趨保守置業要留神

文匯報  2021-11-07 

各國央行量化寬鬆令環球資產市場水浸,美國在上周表明即將「收水」,相信下一步將落實加息的步伐,而且本地疫情未退,經濟復甦未穩,為本港樓市添上不明朗因素。有按揭代理認為,在樓市種種不明朗因素下,買家入市要小心,二手屋苑成交減慢,加上預期明年美國加息,銀行估價也受到影響。雖然在「北部都會區」願景以及發展商加快推盤「炒熱」樓市,但目前入市磚頭仍難言安全,小市民置業前應小心為上。

●香港文匯報記者 黎梓田

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為,是次量化寬鬆規模比以往更大更急,美國「收水」及加息的速度或比以往快,加上種種經濟因素支持,加息周期最快有機會於明年中開始。香港方面,加息會提高銀行利息成本,因此可能會影響銀行的按揭優惠,對投資者亦會構成心理影響,估計按揭優惠在未來會趨向保守,而銀行對物業估價在未來會有幾個百分點的上落。

美加息初期 港拆息仍處低位

中原按揭董事總經理王美鳳表示,美聯儲「收水」屬巿場預期之內,但影響未必會即時傳導至香港,本港息率大致受美息走勢、資金水平及流向、港元需求所影響。她預期,即使明年美國開始加息,本地按息受拆息(HIBOR)調整所影響,預期美加息初期,港元拆息在資金充裕環境下跟隨息率上調的速度有可能較慢,由於預期美明年僅象徵性加息,料今明年本港仍處低息環境。

與此同時,全港二手屋苑成交錄得下跌,有代理指出,每次二手成交出現減少,銀行估價就很大機會下跌。根據利嘉閣地產研究部數字,10月份港九新界三區登記量全跌。當中,新界區跌幅最顯著,按月減少14%,月內錄得1,582宗登記;港島區亦跌13%,僅錄629宗登記;至於九龍區則錄得846宗登記,按月同樣下跌13%。

減價盤近清倉 交投放緩

曹德明亦表示,最近銀行對物業估價的走勢平穩,物業估價較上季上升約4%至5%,而施政報告提出「北部都會區」願景後,新界區樓價整體上也再上升2%至3%左右。最近一手搶去不少二手客源,加上二手減價貨已消耗得「七七八八」,買賣兩閒下,樓價以及銀行估值的升勢都受到阻滯。而根據本報追蹤屋苑估值所得,十個主要屋苑之銀行估值大致趨升,但亦有個別市區屋苑估價出現下跌。

新界西北區方面,近日受到新盤帶動,不少買家也到西北問盤。中原地產王勤學表示,元朗區自施政報告後成交加快,尚悅上月錄得9宗成交,包括8座低層E室,實用面積355方呎,屬於細兩房間隔,獲上車客以537萬元承接,折合呎價15,127元。中銀對上述單位的網上估價為526萬元,較成交價略低約2.1%。

而九龍區油塘麗港城,銀行對其單位估值亦相當審慎。世紀21康聯康向斌表示,麗港城上月尾錄得38座高層E室易手,實用面積681方呎,屬於3房間隔,以1,040萬元易手。中銀對上述單位網上估值為1,019萬元,較成交價估少約2%。

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