2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百八十三期 2018年9月12日] 近年有不少業主購入全層或多個工廈單位，裝修後分拆成細單位出售。由於入場門檻相對低，而且有可能得到一定回報，吸引不少買家垂青，令工廈劏盤有價有市，究竟購買此類型工廈有什麼需要注意呢？
早前有市民求助，懷疑地產代理涉以不良銷售手法，訛騙他購入工廈劏盤。在銷售途中，代理聲稱單位可獲銀行按揭，但準買家簽署臨時買賣合約及繳付訂金後，才發現銀行未能為單位承造按揭。
其中一名苦主於2月購買一個292呎的荃灣信義工業大廈單位，售價約$256萬，代理聲稱銀行可作四成按揭，而餘款可由公司安排財務公司作低息貸款，利率為3厘。當他付了$59萬訂金及首期後，發現與代理說的有出入。
由於交易限期為6月，但買家未籌足餘額，代理游說買家可到一間財務公司申請按揭，利息高達12厘，即是每月供款由原本的$1萬增至$1.8萬。買家拒絕，即取消交易，遭受撻訂。
究竟為何單位不能申請按揭？翻查土地註冊處文件，發現涉事樓層的防火門、地台等不合圖則，已接獲屋宇署清拆令，後來因已修正，署方於7月撤銷相關命令。由於買家申請按揭時，單位仍處於釘契狀態，相信因而影響按揭申請。
基於在交易過程中，代理有誤導之嫌，刻意隱瞞「清拆令」，而且草率地向客戶保證其可成功取得某一個成數的按揭。此代理有機會被監管局紀律處分，那買家可以向代理追討賠償嗎？
翻查資料後，發現就此情況買家較難要求代理賠償損失。律師黃國桐指出，在法律角度而言，雖則代理有責任解釋清楚，但按揭是買家的責任，購入單位前需自行了解事實，不能只相信代理所言的。
事實上，近年來工廈劏盤買賣愈漸普遍，但當中有些單位可能未合乎圖則，屋宇署發出清拆令，單位因而遭釘契。買家若不留神隨時中招，所以有意買入此類單位的準買家要多加留意，以下為一些預防的方法。
首先，最主要的查閱土地查冊記錄，以了解心儀的單位是否有釘契的情況。如果遇到單位有釘契問題，準買家千萬不要入手，因為單位仍在釘契階段，是難以申請按揭及轉讓的。
另外，有部分代理會以問題已解決、單位很快就會取得「滿意紙」等說話進行遊說，準買家亦不要輕信，因為只要單位一日未取得「滿意紙」、未解除釘契，單位是不適宜購買的。
除此之外，準買家亦需要留意申請按揭的部分。一般而言，銀行最多承造四成按揭，再加上銀行對拆售的工廈估價十分審慎，容易出現估價不足的情況，所以準買家入市前，不妨先向有關銀行查詢，以免因估價不足而未能獲銀行承造按揭。
投資涉及風險，而且回報並不是必然的，所以投資入市前，應該先了解自己的風險承受度，以及自己投資的是什麼，以免墮入騙局。
中原城市領先指數(CCL)新報188.44（反映2018/08/27至2018/09/02(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）與上周持平，較上年同期上升17.33%。
4個分區中，只有九龍區錄得升幅，按周上升0.68%，新報188.71，較上年同期上升21.10%。港島區錄得輕微升幅，最新錄得192.52，較上年同期下跌0.47%，較上年同期上升13.91%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得207.53及170.16，按周分別下跌0.61%及0.77%，較上年同期分別上升22.44%及13.08%。
-- 天后佳景大廈3房 $980萬獲承接 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得天后佳景大廈中層05室成交，單位實用面積510平方呎，3房間隔，座向西南，望開揚少海景，成交價$980萬，實用面積平均呎價$19,216。
-- 屯門兆軒苑2房 $410萬易主 --
祥益地產高級營運經理黃文樂表示，日前屯門居屋兆軒苑錄得成交，單位為B座中層2室，實用面積376平方呎，2房1廳，累減$50萬，獲區內首置客以$410萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$10,904，屬市場價成交。
-- 粉嶺中心低層戶 成交價$600萬--
世紀21奇豐物業粉嶺中心分行經理陳桂新表示，新近錄得粉嶺中心成交，單位為J座低層08室，實用面積465平方呎，2房2廳，望開揚景，原開價$650萬，後減價至$600萬沽出，實用面積平均呎價$12,903。
-- 屯門豫豐花園低層戶 $600萬易手--
祥益地產區域董事林偉光表示，日前促成屯門豫豐花園13座低層B室成交，實用面積594平方呎，附設企理裝修，獲一名外區上車客以$600萬承接，實用面積平均呎價$10,101，屬市場價成交。
-- 元朗PARK YOHO Napoli首張價單涉144伙 --
由新地發展的元朗PARK YOHO Napoli（峻巒第2B期）公布首張價單，涉及144伙，包括開放式、2房、3房及12伙特色戶，價單定價$537.3萬至$1,368.3萬，價單呎價$15,440至$25,418。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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