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2019年04月: 平均成交呎價 $11875 1.98%   (上月:$11644)
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買工廈劏盤的注意事項

[28Hse 三地產焦點 第一百八十三期 2018年9月12日] 近年有不少業主購入全層或多個工廈單位,裝修後分拆成細單位出售。由於入場門檻相對低,而且有可能得到一定回報,吸引不少買家垂青,令工廈劏盤有價有市,究竟購買此類型工廈有什麼需要注意呢?

早前有市民求助,懷疑地產代理涉以不良銷售手法,訛騙他購入工廈劏盤。在銷售途中,代理聲稱單位可獲銀行按揭,但準買家簽署臨時買賣合約及繳付訂金後,才發現銀行未能為單位承造按揭。

其中一名苦主於2月購買一個292呎的荃灣信義工業大廈單位,售價約$256萬,代理聲稱銀行可作四成按揭,而餘款可由公司安排財務公司作低息貸款,利率為3厘。當他付了$59萬訂金及首期後,發現與代理說的有出入。

由於交易限期為6月,但買家未籌足餘額,代理游說買家可到一間財務公司申請按揭,利息高達12厘,即是每月供款由原本的$1萬增至$1.8萬。買家拒絕,即取消交易,遭受撻訂。

究竟為何單位不能申請按揭?翻查土地註冊處文件,發現涉事樓層的防火門、地台等不合圖則,已接獲屋宇署清拆令,後來因已修正,署方於7月撤銷相關命令。由於買家申請按揭時,單位仍處於釘契狀態,相信因而影響按揭申請。

基於在交易過程中,代理有誤導之嫌,刻意隱瞞「清拆令」,而且草率地向客戶保證其可成功取得某一個成數的按揭。此代理有機會被監管局紀律處分,那買家可以向代理追討賠償嗎?

翻查資料後,發現就此情況買家較難要求代理賠償損失。律師黃國桐指出,在法律角度而言,雖則代理有責任解釋清楚,但按揭是買家的責任,購入單位前需自行了解事實,不能只相信代理所言的。

事實上,近年來工廈劏盤買賣愈漸普遍,但當中有些單位可能未合乎圖則,屋宇署發出清拆令,單位因而遭釘契。買家若不留神隨時中招,所以有意買入此類單位的準買家要多加留意,以下為一些預防的方法。

首先,最主要的查閱土地查冊記錄,以了解心儀的單位是否有釘契的情況。如果遇到單位有釘契問題,準買家千萬不要入手,因為單位仍在釘契階段,是難以申請按揭及轉讓的。

另外,有部分代理會以問題已解決、單位很快就會取得「滿意紙」等說話進行遊說,準買家亦不要輕信,因為只要單位一日未取得「滿意紙」、未解除釘契,單位是不適宜購買的。

除此之外,準買家亦需要留意申請按揭的部分。一般而言,銀行最多承造四成按揭,再加上銀行對拆售的工廈估價十分審慎,容易出現估價不足的情況,所以準買家入市前,不妨先向有關銀行查詢,以免因估價不足而未能獲銀行承造按揭。

投資涉及風險,而且回報並不是必然的,所以投資入市前,應該先了解自己的風險承受度,以及自己投資的是什麼,以免墮入騙局。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報188.44(反映2018/08/27至2018/09/02(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)與上周持平,較上年同期上升17.33%。

4個分區中,只有九龍區錄得升幅,按周上升0.68%,新報188.71,較上年同期上升21.10%。港島區錄得輕微升幅,最新錄得192.52,較上年同期下跌0.47%,較上年同期上升13.91%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得207.53及170.16,按周分別下跌0.61%及0.77%,較上年同期分別上升22.44%及13.08%。

上周成交個案

-- 天后佳景大廈3房 $980萬獲承接 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得天后佳景大廈中層05室成交,單位實用面積510平方呎,3房間隔,座向西南,望開揚少海景,成交價$980萬,實用面積平均呎價$19,216。

-- 屯門兆軒苑2房 $410萬易主 --
祥益地產高級營運經理黃文樂表示,日前屯門居屋兆軒苑錄得成交,單位為B座中層2室,實用面積376平方呎,2房1廳,累減$50萬,獲區內首置客以$410萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$10,904,屬市場價成交。

-- 粉嶺中心低層戶 成交價$600萬--
世紀21奇豐物業粉嶺中心分行經理陳桂新表示,新近錄得粉嶺中心成交,單位為J座低層08室,實用面積465平方呎,2房2廳,望開揚景,原開價$650萬,後減價至$600萬沽出,實用面積平均呎價$12,903。

-- 屯門豫豐花園低層戶 $600萬易手--
祥益地產區域董事林偉光表示,日前促成屯門豫豐花園13座低層B室成交,實用面積594平方呎,附設企理裝修,獲一名外區上車客以$600萬承接,實用面積平均呎價$10,101,屬市場價成交。

新盤動向

-- 元朗PARK YOHO Napoli首張價單涉144伙 --
由新地發展的元朗PARK YOHO Napoli(峻巒第2B期)公布首張價單,涉及144伙,包括開放式、2房、3房及12伙特色戶,價單定價$537.3萬至$1,368.3萬,價單呎價$15,440至$25,418。

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