2025-05-24 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百八十三期 2018年9月12日] 近年有不少业主购入全层或多个工厦单位，装修后分拆成细单位出售。由于入场门槛相对低，而且有可能得到一定回报，吸引不少买家垂青，令工厦劏盘有价有市，究竟购买此类型工厦有什么需要注意呢？
早前有市民求助，怀疑地产代理涉以不良销售手法，讹骗他购入工厦劏盘。在销售途中，代理声称单位可获银行按揭，但准买家签署临时买卖合约及缴付订金后，才发现银行未能为单位承造按揭。
其中一名苦主于2月购买一个292尺的荃湾信义工业大厦单位，售价约$256万，代理声称银行可作四成按揭，而馀款可由公司安排财务公司作低息贷款，利率为3厘。当他付了$59万订金及首期后，发现与代理说的有出入。
由于交易限期为6月，但买家未筹足馀额，代理游说买家可到一间财务公司申请按揭，利息高达12厘，即是每月供款由原本的$1万增至$1.8万。买家拒绝，即取消交易，遭受挞订。
究竟为何单位不能申请按揭？翻查土地注册处文件，发现涉事楼层的防火门、地台等不合图则，已接获屋宇署清拆令，后来因已修正，署方于7月撤销相关命令。由于买家申请按揭时，单位仍处于钉契状态，相信因而影响按揭申请。
基于在交易过程中，代理有误导之嫌，刻意隐瞒「清拆令」，而且草率地向客户保证其可成功取得某一个成数的按揭。此代理有机会被监管局纪律处分，那买家可以向代理追讨赔偿吗？
翻查资料后，发现就此情况买家较难要求代理赔偿损失。律师黄国桐指出，在法律角度而言，虽则代理有责任解释清楚，但按揭是买家的责任，购入单位前需自行了解事实，不能只相信代理所言的。
事实上，近年来工厦劏盘买卖愈渐普遍，但当中有些单位可能未合乎图则，屋宇署发出清拆令，单位因而遭钉契。买家若不留神随时中招，所以有意买入此类单位的准买家要多加留意，以下为一些预防的方法。
首先，最主要的查阅土地查册记录，以了解心仪的单位是否有钉契的情况。如果遇到单位有钉契问题，准买家千万不要入手，因为单位仍在钉契阶段，是难以申请按揭及转让的。
另外，有部分代理会以问题已解决、单位很快就会取得「满意纸」等说话进行游说，准买家亦不要轻信，因为只要单位一日未取得「满意纸」、未解除钉契，单位是不适宜购买的。
除此之外，准买家亦需要留意申请按揭的部分。一般而言，银行最多承造四成按揭，再加上银行对拆售的工厦估价十分审慎，容易出现估价不足的情况，所以准买家入市前，不妨先向有关银行查询，以免因估价不足而未能获银行承造按揭。
投资涉及风险，而且回报并不是必然的，所以投资入市前，应该先了解自己的风险承受度，以及自己投资的是什么，以免堕入骗局。
中原城市领先指数(CCL)新报188.44（反映2018/08/27至2018/09/02(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）与上周持平，较上年同期上升17.33%。
4个分区中，只有九龙区录得升幅，按周上升0.68%，新报188.71，较上年同期上升21.10%。港岛区录得轻微升幅，最新录得192.52，较上年同期下跌0.47%，较上年同期上升13.91%。而新界(东)及新界(西)区分别录得207.53及170.16，按周分别下跌0.61%及0.77%，较上年同期分别上升22.44%及13.08%。
-- 天后佳景大厦3房 $980万获承接 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得天后佳景大厦中层05室成交，单位实用面积510平方尺，3房间隔，座向西南，望开扬少海景，成交价$980万，实用面积平均尺价$19,216。
-- 屯门兆轩苑2房 $410万易主 --
祥益地产高级营运经理黄文乐表示，日前屯门居屋兆轩苑录得成交，单位为B座中层2室，实用面积376平方尺，2房1厅，累减$50万，获区内首置客以$410万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$10,904，属市场价成交。
-- 粉岭中心低层户 成交价$600万--
世纪21奇丰物业粉岭中心分行经理陈桂新表示，新近录得粉岭中心成交，单位为J座低层08室，实用面积465平方尺，2房2厅，望开扬景，原开价$650万，后减价至$600万沽出，实用面积平均尺价$12,903。
-- 屯门豫丰花园低层户 $600万易手--
祥益地产区域董事林伟光表示，日前促成屯门豫丰花园13座低层B室成交，实用面积594平方尺，附设企理装修，获一名外区上车客以$600万承接，实用面积平均尺价$10,101，属市场价成交。
-- 元朗PARK YOHO Napoli首张价单涉144伙 --
由新地发展的元朗PARK YOHO Napoli（峻峦第2B期）公布首张价单，涉及144伙，包括开放式、2房、3房及12伙特色户，价单定价$537.3万至$1,368.3万，价单尺价$15,440至$25,418。
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