2025-05-28 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第三百二十五期 2021年6月16日] 不时听到有人申请按揭时，发生银行估价不足问题，买家需支付更多首期，否则银行难以批出按揭。不过，原来银行「估突价」也不是一件好事，买家亦有机会被银行拒绝承造按揭贷款。
「估突价」是指单位的成交价低于银行的估价，即是一般人定义的笋盘。遇到笋盘时，买家有什么需要注意呢？最先要了解能否申请到按揭，原来单位成交价明显低于估值的话，是会影响按揭审批的。
一般而言，此措施主要针对低于市场估价达10%至20%或以上的成交，不过有个别银行要求更为严谨，差幅超过5%的单位，已有机会不愿受理按揭申请，不过要视乎其他客观因素，所以买楼前应先与银行了解。
为什么银行会有这样的考量？因为业主叫价主要是依市价作参考，单位成交价与市价差距正常不会太大。如果成交价高于市价，只可以说是业主叫价进取；但假若成交价明显偏低，银行就有机会怀疑单位是否有隐藏性问题，例如单位有未发现的业权问题等，因而未必愿意承担有关风险。
此外，值得留意的是，对于此类单位，如果交易没有透过地产代理进行，而是买卖双方直接交易的，银行拒批机会较高，因为担心买卖双方有「枱底交易」，出现夹计避税或瞒税的情况。
按照现行的标准，物业估价的标准是以市场为依据，一般是参考同类型单位的新近成交价，那为什么每间银行的估价会出现差距？事实上，物业估价并没有划一的标准及定义的。
一来每间银行有机会采用不同估价行，估价准则各有不同；二来有些屋苑欠缺足够成交个案反映市值，估价因而出现偏差；第三银行的取态不同，进取及保守的估价都大有不同。
若然交易并不是刻意造市，而是真的有个别原因而低于市价的话，买家可以如何说服银行？要解决问题，最好的方法是多找几间银行做估价，因为银行之间估价不一，有可能符合银行接受的幅度。
如果都是不可行的，亦可以尝试与银行作出沟通，看看「有无情讲」。审批按揭申请时，银行是依个别情况作评估的，如果买家提供的原因合理且被接受的话，是有机会批出按揭。至于何谓合理的原因，就要靠银行去判定。
笔者明白执到笋盘是开心的事，但切记要留意按揭部分，适当时寻觅按揭中介的帮忙，以免挞订收场，明明是开心事，但最后变成一件不愉快的事。
中原城市领先指数(CCL)最新录得185.68（反映2021/05/31至2021/06/06 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.28%，较上年同期上升3.94%。
4个分区中，新界(东)区跌幅最多，按周下跌1.29%，新报197.99，较上年同期上升2.11%。其次为港岛区，最新录得192.31，按周下跌0.19%，较上年同期上升3.88%。反之九龙及新界(西)录得升幅，分别录得182.15及174.5，按周分别上升1.61%及0.63%，较上年同期分别上升1.31%及6.66%。
-- 大埔中心高层户 $490万易主 --
世纪21宇田地产高级客户经理蔡伟文表示，日前录得大埔中心23座高层C室成交，实用面积315平方尺，原则2房改1大房间隔，原开价$520万，累减$30万至$490万易主，实用面积平均尺价$15,556。
-- 新屯门中心低层户 $570万获承接 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前促成新屯门中心10座低层A室易主，实用面积501平方尺，单位内附雅装，成交价$570万，实用面积平均尺价$11,377，属市场价成交。
-- 北角百福花园2房 成交价$800万--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角百福花园成交，单位为百喜阁低层C室，实用面积543平方尺，2房，原开价$838万，减价$38万，最终以$800万成交，实用面积平均尺价$14,733。
-- 天水围天颂苑1房 $359万易手--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近促成天水围天颂苑M座高层6室，实用面积426平方尺，1房间隔，以$359万（居二市场价）购入，实用面积平均尺价$8,427，属市场价成交。
-- 天水围Wetland Seasons Bay料月内推售 --
由新地发展的天水围湿地公园路第一期项目，正式命名为Wetland Seasons Bay，预计分三期发展，合共提供1,998伙。当中第一期提供1,224伙，间隔为开放式至四房。新地副董事总经理雷霆表示，项目料最快月内取得预售楼花同意书，随即推售，相信会与Wetland Seasons Park馀货一并推售。
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