2025-05-28 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百二十五期 2021年6月16日] 不時聽到有人申請按揭時，發生銀行估價不足問題，買家需支付更多首期，否則銀行難以批出按揭。不過，原來銀行「估突價」也不是一件好事，買家亦有機會被銀行拒絕承造按揭貸款。
「估突價」是指單位的成交價低於銀行的估價，即是一般人定義的筍盤。遇到筍盤時，買家有什麼需要注意呢？最先要了解能否申請到按揭，原來單位成交價明顯低於估值的話，是會影響按揭審批的。
一般而言，此措施主要針對低於市場估價達10%至20%或以上的成交，不過有個別銀行要求更為嚴謹，差幅超過5%的單位，已有機會不願受理按揭申請，不過要視乎其他客觀因素，所以買樓前應先與銀行了解。
為什麼銀行會有這樣的考量？因為業主叫價主要是依市價作參考，單位成交價與市價差距正常不會太大。如果成交價高於市價，只可以說是業主叫價進取；但假若成交價明顯偏低，銀行就有機會懷疑單位是否有隱藏性問題，例如單位有未發現的業權問題等，因而未必願意承擔有關風險。
此外，值得留意的是，對於此類單位，如果交易沒有透過地產代理進行，而是買賣雙方直接交易的，銀行拒批機會較高，因為擔心買賣雙方有「枱底交易」，出現夾計避稅或瞞稅的情況。
按照現行的標準，物業估價的標準是以市場為依據，一般是參考同類型單位的新近成交價，那為什麼每間銀行的估價會出現差距？事實上，物業估價並沒有劃一的標準及定義的。
一來每間銀行有機會採用不同估價行，估價準則各有不同；二來有些屋苑欠缺足夠成交個案反映市值，估價因而出現偏差；第三銀行的取態不同，進取及保守的估價都大有不同。
若然交易並不是刻意造市，而是真的有個別原因而低於市價的話，買家可以如何說服銀行？要解決問題，最好的方法是多找幾間銀行做估價，因為銀行之間估價不一，有可能符合銀行接受的幅度。
如果都是不可行的，亦可以嘗試與銀行作出溝通，看看「有無情講」。審批按揭申請時，銀行是依個別情況作評估的，如果買家提供的原因合理且被接受的話，是有機會批出按揭。至於何謂合理的原因，就要靠銀行去判定。
筆者明白執到筍盤是開心的事，但切記要留意按揭部分，適當時尋覓按揭中介的幫忙，以免撻訂收場，明明是開心事，但最後變成一件不愉快的事。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得185.68（反映2021/05/31至2021/06/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.28%，較上年同期上升3.94%。
4個分區中，新界(東)區跌幅最多，按周下跌1.29%，新報197.99，較上年同期上升2.11%。其次為港島區，最新錄得192.31，按周下跌0.19%，較上年同期上升3.88%。反之九龍及新界(西)錄得升幅，分別錄得182.15及174.5，按周分別上升1.61%及0.63%，較上年同期分別上升1.31%及6.66%。
-- 大埔中心高層戶 $490萬易主 --
世紀21宇田地產高級客戶經理蔡偉文表示，日前錄得大埔中心23座高層C室成交，實用面積315平方呎，原則2房改1大房間隔，原開價$520萬，累減$30萬至$490萬易主，實用面積平均呎價$15,556。
-- 新屯門中心低層戶 $570萬獲承接 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前促成新屯門中心10座低層A室易主，實用面積501平方呎，單位內附雅裝，成交價$570萬，實用面積平均呎價$11,377，屬市場價成交。
-- 北角百福花園2房 成交價$800萬--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角百福花園成交，單位為百喜閣低層C室，實用面積543平方呎，2房，原開價$838萬，減價$38萬，最終以$800萬成交，實用面積平均呎價$14,733。
-- 天水圍天頌苑1房 $359萬易手--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，新近促成天水圍天頌苑M座高層6室，實用面積426平方呎，1房間隔，以$359萬（居二市場價）購入，實用面積平均呎價$8,427，屬市場價成交。
-- 天水圍Wetland Seasons Bay料月內推售 --
由新地發展的天水圍濕地公園路第一期項目，正式命名為Wetland Seasons Bay，預計分三期發展，合共提供1,998伙。當中第一期提供1,224伙，間隔為開放式至四房。新地副董事總經理雷霆表示，項目料最快月內取得預售樓花同意書，隨即推售，相信會與Wetland Seasons Park餘貨一併推售。
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