2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第六十一期 2016年5月11日] 全球经济前景不明朗，再加上本港楼市充斥著多个利淡因素，如美国加息阴霾及房屋供应增多等，因而拖累楼价下跌，负资产个案大增。金管局公布，今年首季录得1,432宗负资产住宅按揭贷款，较去年第四季的95宗急升14倍，当中所涉及的金额亦由2015年12月底约$4.2亿，增至今年3月底约$49.2亿，按季增加10.8倍。
金管局表示，负资产个案增加是因为楼价在今年第一季持续回落，而在1,400多个负资产个案中，大部分是高成数按揭贷款，包括涉及按揭保险的贷款和银行员工贷款，情况不算严重。
虽然负资产个案增加，是市场预料到的，但对于上述的数字，无一不表示惊讶，因为这较市场人士预计的全年1,200宗为多，而且飙升速度很快。部分市民担心有关情况会持续，为楼市带来较严重的负面影响，而业界则认为，楼价跌幅开始收窄，相信第二季数字不会大幅增加。
对以上情况，笔者不似业界那样乐观，因为金管局所公布的数字只是涉及银行提供并已知道为负资产的一按贷款，即欠受访机构的未偿还贷款额超过按揭物业的当前市值，当中并不包括涉及二按，由于银行没有客户在二按下的未偿还贷款的资料，因此无法知悉其中有多少宗属于负资产贷款。
即是说，我们难以预计真正负资产有多少宗，是公布数字的几倍？还是两者相若？笔者相信是前者居多，因为现时有不少新盘都提供二按优惠，再者即使买家是购买二手楼都有机会采用二按，以减轻首期及置业负担，因此市场上真正的负资产宗数必然会较金管局公布的更多，而且相信并不是一般的多。
楼市走势转淡，市场推出的银主盘数量增加，新近更多项逾千万元的住宅银主盘透过拍卖行推出拍卖。环亚拍卖行拍卖师曾杰俊表示，估计年底银主盘将增加至200个。相信有不少人会混淆负资产及银主盘，以为两者一样，故此不明了为何笔者所言的负资产个案及银主盘数量不一。
事实上，负资产不等于银主盘，是截然不同的东西，但两者却有连带关系。首先，笔者先解释其意思，负资产是指物业当前市值低于未偿还按揭馀额；而银主盘则是指业主拖欠或无力支付银行按揭供款，最终遭银行根据按揭条款循法律途径收回抵押物业，并将物业于市场出售，以卖楼款项偿还按揭欠款。
即是说，如果业主持有负资产物业，而继续准时还款，物业不会变为银主盘；反之无论单位是否负资产，业主若断供，一般拖三个月或以上，单位就会沦为银主盘。为何笔者形容两者有连带关系？香港经济转差，失业率上升，部分业主可能因失业而断供单位，银主盘涌现，楼价因而下跌，负资产物业数量增加，形成恶性循环。
根据金管局的公布，银行自从2011年第一季起，并无录得任何拖欠三个月以上的负资产住宅按揭贷款纪录。笔者相信现阶段负资产宗数对楼市的影响不会太大，但如果全球经济持续恶化的话，必然会为楼市带来危机，因此金管局需密切监察市场发展，并且汲取过去经验，及早研究对策，为日后的楼市作好准备，以免遇到突发情况时「拿手唔成势」。
中原城市领先指数(CCL)新报128.48（反映2016/04/25至2016/05/01 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌1.07%，但较上年同期下跌9.18%。
本周4个分区只有九龙区则录得升幅，按周上升1.45%，新报127.1，较上年同期下跌10.7%。而港岛区则录得135.38，按周下跌1.71%，而较上年同期下跌10.33%。新界(东)及新界(西)区均录得跌幅，按周分别下跌0.8%及1.61%，分别录得134.5及115.1，较上年同期分别下跌8.35%和8.03%。
-- 嘉湖山庄乐湖居低层户 $386.6万获承接 --
祥益地产营业经理黄肇雯表示，日前录得嘉湖山庄乐湖居5座低层H室，实用面积549平方尺，3房2厅，附设企理装修，日前获一名区内上车客以$386.6万承接单位，实用面积平均尺价$7,042，属市场价成交。
-- 屯门康德花园2房 累减$30万易主 --
祥益地产分行主管陈光表示，日前促成屯门康德花园3座高层A室成交，实用面积415平方尺，2房2厅，拥开扬球场景观，累减$30万至$330万易主，实用面积平均尺价$7,952，属市场价成交。
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世纪21北山地产营业董事严智贇表示，日前录得北角宝马台中层K室成交，单位实用面积720平方尺，3房改2房间隔，座向南面望山景，业主原开价$900万，后减至$870万易手，实用面积平均尺价$12,083，属市价水平。
-- 马鞍山海典居望海景 成交价$1,020万--
世纪21奇丰物业市中心分行经理赵咏欣表示，日前录得马鞍山海典居7座高层A室成交，实用面积950平方尺，3房2厅间隔，座向东北望海景，成交价$1,020万，实用面积平均尺价$10,737，属市价水平。
-- 将军澳SAVANNAH周六推362伙 --
会德丰旗下的将军澳SAVANNAH举行记者会，宣布原价加推120伙，实用面积370至970尺，包括11伙开放式户、20伙1房户、51伙2房户、27伙3房户，5伙4房户，及6伙特色单位。 会德丰地产常务董事黄光耀表示，项目自推售以来反应热烈，料录超过3,000个登记，其中超过60个登记为大手买家。他预计最快今天6至7时上载新价单及落实销售安排，望赶于5月14日上午发售，料今周六共推362伙，占总单位数量近四成半。
-- PARK YOHO Venezia月内开售--
新地峻峦上周宣布正式以「PARK YOHO」为宣传推广外，项目网页亦已局部开通，除峻峦(PARK VISTA)外，另外两期已命名为PARK YOHO Venezia（前称峻峦1B）及PARK YOHO Sicilia（前称峻峦1C）。 新地副董事总经理雷霆表示，1B期PARK YOHO Venezia楼书及示范单位准备当中，两至三星期内开现楼示范单位，极速月内发售。PARK YOHO Venezia提供499伙，实用面积介乎416至1,402平方尺，间隔分1房至3房。
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