2024-05-16 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第六十一期 2016年5月11日] 全球經濟前景不明朗，再加上本港樓市充斥著多個利淡因素，如美國加息陰霾及房屋供應增多等，因而拖累樓價下跌，負資產個案大增。金管局公布，今年首季錄得1,432宗負資產住宅按揭貸款，較去年第四季的95宗急升14倍，當中所涉及的金額亦由2015年12月底約$4.2億，增至今年3月底約$49.2億，按季增加10.8倍。
金管局表示，負資產個案增加是因為樓價在今年第一季持續回落，而在1,400多個負資產個案中，大部分是高成數按揭貸款，包括涉及按揭保險的貸款和銀行員工貸款，情況不算嚴重。
雖然負資產個案增加，是市場預料到的，但對於上述的數字，無一不表示驚訝，因為這較市場人士預計的全年1,200宗為多，而且飆升速度很快。部分市民擔心有關情況會持續，為樓市帶來較嚴重的負面影響，而業界則認為，樓價跌幅開始收窄，相信第二季數字不會大幅增加。
對以上情況，筆者不似業界那樣樂觀，因為金管局所公布的數字只是涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款，即欠受訪機構的未償還貸款額超過按揭物業的當前市值，當中並不包括涉及二按，由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料，因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。
即是說，我們難以預計真正負資產有多少宗，是公布數字的幾倍？還是兩者相若？筆者相信是前者居多，因為現時有不少新盤都提供二按優惠，再者即使買家是購買二手樓都有機會採用二按，以減輕首期及置業負擔，因此市場上真正的負資產宗數必然會較金管局公布的更多，而且相信並不是一般的多。
樓市走勢轉淡，市場推出的銀主盤數量增加，新近更多項逾千萬元的住宅銀主盤透過拍賣行推出拍賣。環亞拍賣行拍賣師曾傑俊表示，估計年底銀主盤將增加至200個。相信有不少人會混淆負資產及銀主盤，以為兩者一樣，故此不明瞭為何筆者所言的負資產個案及銀主盤數量不一。
事實上，負資產不等於銀主盤，是截然不同的東西，但兩者卻有連帶關係。首先，筆者先解釋其意思，負資產是指物業當前市值低於未償還按揭餘額；而銀主盤則是指業主拖欠或無力支付銀行按揭供款，最終遭銀行根據按揭條款循法律途徑收回抵押物業，並將物業於市場出售，以賣樓款項償還按揭欠款。
即是說，如果業主持有負資產物業，而繼續準時還款，物業不會變為銀主盤；反之無論單位是否負資產，業主若斷供，一般拖三個月或以上，單位就會淪為銀主盤。為何筆者形容兩者有連帶關係？香港經濟轉差，失業率上升，部分業主可能因失業而斷供單位，銀主盤湧現，樓價因而下跌，負資產物業數量增加，形成惡性循環。
根據金管局的公布，銀行自從2011年第一季起，並無錄得任何拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。筆者相信現階段負資產宗數對樓市的影響不會太大，但如果全球經濟持續惡化的話，必然會為樓市帶來危機，因此金管局需密切監察市場發展，並且汲取過去經驗，及早研究對策，為日後的樓市作好準備，以免遇到突發情況時「拿手唔成勢」。
中原城市領先指數(CCL)新報128.48（反映2016/04/25至2016/05/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌1.07%，但較上年同期下跌9.18%。
本周4個分區只有九龍區則錄得升幅，按周上升1.45%，新報127.1，較上年同期下跌10.7%。而港島區則錄得135.38，按周下跌1.71%，而較上年同期下跌10.33%。新界(東)及新界(西)區均錄得跌幅，按周分別下跌0.8%及1.61%，分別錄得134.5及115.1，較上年同期分別下跌8.35%和8.03%。
-- 嘉湖山莊樂湖居低層戶 $386.6萬獲承接 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示，日前錄得嘉湖山莊樂湖居5座低層H室，實用面積549平方呎，3房2廳，附設企理裝修，日前獲一名區內上車客以$386.6萬承接單位，實用面積平均呎價$7,042，屬市場價成交。
-- 屯門康德花園2房 累減$30萬易主 --
祥益地產分行主管陳光表示，日前促成屯門康德花園3座高層A室成交，實用面積415平方呎，2房2廳，擁開揚球場景觀，累減$30萬至$330萬易主，實用面積平均呎價$7,952，屬市場價成交。
-- 北角寶馬臺2房 $870萬易手--
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，日前錄得北角寶馬臺中層K室成交，單位實用面積720平方呎，3房改2房間隔，座向南面望山景，業主原開價$900萬，後減至$870萬易手，實用面積平均呎價$12,083，屬市價水平。
-- 馬鞍山海典居望海景 成交價$1,020萬--
世紀21奇豐物業市中心分行經理趙詠欣表示，日前錄得馬鞍山海典居7座高層A室成交，實用面積950平方呎，3房2廳間隔，座向東北望海景，成交價$1,020萬，實用面積平均呎價$10,737，屬市價水平。
-- 將軍澳SAVANNAH周六推362伙 --
會德豐旗下的將軍澳SAVANNAH舉行記者會，宣布原價加推120伙，實用面積370至970呎，包括11伙開放式戶、20伙1房戶、51伙2房戶、27伙3房戶，5伙4房戶，及6伙特色單位。 會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目自推售以來反應熱烈，料錄超過3,000個登記，其中超過60個登記為大手買家。他預計最快今天6至7時上載新價單及落實銷售安排，望趕於5月14日上午發售，料今周六共推362伙，佔總單位數量近四成半。
-- PARK YOHO Venezia月內開售--
新地峻巒上周宣布正式以「PARK YOHO」為宣傳推廣外，項目網頁亦已局部開通，除峻巒(PARK VISTA)外，另外兩期已命名為PARK YOHO Venezia（前稱峻巒1B）及PARK YOHO Sicilia（前稱峻巒1C）。 新地副董事總經理雷霆表示，1B期PARK YOHO Venezia樓書及示範單位準備當中，兩至三星期內開現樓示範單位，極速月內發售。PARK YOHO Venezia提供499伙，實用面積介乎416至1,402平方呎，間隔分1房至3房。
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