2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百六十一期 2020年3月18日] 新冠肺炎疫情持续，发展商亦慢推盘的步伐，近日有发展商推出新盘应市，率先打破沉寂多时的一手闷局。新盘以低价出击，成为市场焦点，是卖楼策略还是睇淡后市？
有关新盘为日出康城9C期Ocean Marini，位于将军澳康城路1号，提供503个单位，间隔为2房至4房不等，实用面积由450至1,476平方尺。项目4日共推出3张价单，涉及262伙，占此期数52.1%。
相比之下，首张价单更是比去年同系9A及9B期低约2%。根据首张价单，涉及101伙，均为2房单位，平均尺价$18,853，扣除最高22.1%的优惠后，平均折实尺价为$14,688，较9A期Marini及9B期Grand Marini首批折实尺价$14,997及$15,075，分别低2.1%及2.6%。
首批单位低开，究竟是卖楼策略还是睇淡后市？会德丰地产主席梁志坚表示，定价因应现时经济环境调低约2%至3%，否认是因应疫情而减价，只是卖楼策略而非看淡后市。
就低开原因，笔者亦非常好奇，在网上也有人作出分析，原因有两个，一是首批单位并不是望海景的，主要是望内园及楼景为主；二是Ocean Marini与同系的户型不同，由于细单位成市场主流，单位愈细尺价愈高，所以在新一期只有2房的情况下，尺价会较其他期数低。
对笔者而言，市民外出消费的意欲大减，就连戏院睇戏都变成隔行坐的情况下，发展商疫市下推新盘，是一个大胆的行为。因为买家需要亲身参观示范单位、拣楼买楼等，人口聚集增加感染机会，因此令市民却步，对销情有所影响。
然而事实并非如此，疫症无阻市民买楼。即使发展商提供网上睇楼，买家可在官网观看示范单位影片，减少他们之间的接触，但仍有不少睇楼客排队等候参观示范单位。
而且收票情况亦是相当理想，首批开售当中208伙，累收约3,800票，超额认购18倍，单日售出187伙。相信是因为早前楼市充斥著大量不明朗因素，市场已积聚购买力，再加上近日股市反覆波动，持有砖头好过买股的情况下，新盘的出现令大量购买力得以释放。
Ocean Marini销售不俗，反映现时置业需求大，估计陆续有新盘推售，可带动整个楼市气氛。不过大家要留意的是，不少发展商为了促销旗下新盘，而推出多种付款方法，准买家必须就著自身能力、评估风险，而选择适合自己的计划。
以近日比较多人选择的建筑期付款为例，首置人士购买$800万或以下的物业，可以申请9成按揭，但要到收楼时才可申请按揭，买家有机会面临估价不足的风险。
由于楼价在业主收楼前可升可跌，买家只能以收楼时楼价，而非买入楼花时的楼价去申请按揭，银行有可能估价不足，即是买家需要支付较多首期，方可承造按揭，因而大失预算。
中原城市领先指数(CCL)最新录得174.03（反映2020/03/02至2020/03/08 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.52%，较上年同期上升0.32%。
当中，九龙区跌幅最多，按周下跌1.74%，新报171.55，较上年同期下跌0.33%。其次为新界(西)区，按周下跌1.09%，较上年同期上升1.48%。而港岛及新界(东)区均录得升幅，分别录得180.49及185.92按周分别上升0.77%及0.12%，较上年同期分别上升1.04%及0.25%。
-- 大埔岚山山景户 $850万获承接 --
世纪21宇田地产高级客户经理徐雄新表示，新近录得大埔岚山成交，单位为6座低层F室，实用面积843平方尺，望山景，原开价$850万，减价$17万至$833万获承接，实用面积平均尺价$9,881。
-- 天水围天颂苑3房 $408万易主 --
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前天水围居屋天颂苑E座低层6室，实用面积650平方尺，3房2厅连套房，成交价$408万（居二市场价），实用面积平均尺价$6,277，稍低市场价成交。
-- 红磡黄埔新邨2房 $483万易手--
世纪21领先置业代理执行董事陈远礼表示，新近录得红磡黄埔新邨成交，单位为V座低层02室成交，实用面积321平方尺，2房间隔，$483万易主，实用面积平均尺价$15,047。
-- 屯门聚康山庄2房 成交价$570万--
祥益地产区域董事邱家邦表示，新近促成屯门聚康山庄为2座中层E室，实用面积428平方尺，2房1厅，获区内上车客以$570万购入，实用面积平均尺价$13,318。
-- Ocean Marini加推51伙 --
会德丰地产旗下的将军澳日出康城9C期Ocean Marini，加推4号价单涉及51伙，包括12伙2房、27伙3房、10伙4房、1伙平台户及1伙天台户，实用面积539至1062平方尺，定价$1082.9万至$2280.3万，尺价$19,665至$23,226元，折实价$843.6万至$1776.4万，折实尺价$15,319至$18,094。
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