[28Hse 三地產焦點 第二百六十一期 2020年3月18日] 新冠肺炎疫情持續,發展商亦慢推盤的步伐,近日有發展商推出新盤應市,率先打破沉寂多時的一手悶局。新盤以低價出擊,成為市場焦點,是賣樓策略還是睇淡後市?
有關新盤為日出康城9C期Ocean Marini,位於將軍澳康城路1號,提供503個單位,間隔為2房至4房不等,實用面積由450至1,476平方呎。項目4日共推出3張價單,涉及262伙,佔此期數52.1%。
相比之下,首張價單更是比去年同系9A及9B期低約2%。根據首張價單,涉及101伙,均為2房單位,平均呎價$18,853,扣除最高22.1%的優惠後,平均折實呎價為$14,688,較9A期Marini及9B期Grand Marini首批折實呎價$14,997及$15,075,分別低2.1%及2.6%。
首批單位低開,究竟是賣樓策略還是睇淡後市?會德豐地產主席梁志堅表示,定價因應現時經濟環境調低約2%至3%,否認是因應疫情而減價,只是賣樓策略而非看淡後市。
就低開原因,筆者亦非常好奇,在網上也有人作出分析,原因有兩個,一是首批單位並不是望海景的,主要是望內園及樓景為主;二是Ocean Marini與同系的戶型不同,由於細單位成市場主流,單位愈細呎價愈高,所以在新一期只有2房的情況下,呎價會較其他期數低。
對筆者而言,市民外出消費的意慾大減,就連戲院睇戲都變成隔行坐的情況下,發展商疫市下推新盤,是一個大膽的行為。因為買家需要親身參觀示範單位、揀樓買樓等,人口聚集增加感染機會,因此令市民卻步,對銷情有所影響。
然而事實並非如此,疫症無阻市民買樓。即使發展商提供網上睇樓,買家可在官網觀看示範單位影片,減少他們之間的接觸,但仍有不少睇樓客排隊等候參觀示範單位。
而且收票情況亦是相當理想,首批開售當中208伙,累收約3,800票,超額認購18倍,單日售出187伙。相信是因為早前樓市充斥著大量不明朗因素,市場已積聚購買力,再加上近日股市反覆波動,持有磚頭好過買股的情況下,新盤的出現令大量購買力得以釋放。
Ocean Marini銷售不俗,反映現時置業需求大,估計陸續有新盤推售,可帶動整個樓市氣氛。不過大家要留意的是,不少發展商為了促銷旗下新盤,而推出多種付款方法,準買家必須就著自身能力、評估風險,而選擇適合自己的計劃。
以近日比較多人選擇的建築期付款為例,首置人士購買$800萬或以下的物業,可以申請9成按揭,但要到收樓時才可申請按揭,買家有機會面臨估價不足的風險。
由於樓價在業主收樓前可升可跌,買家只能以收樓時樓價,而非買入樓花時的樓價去申請按揭,銀行有可能估價不足,即是買家需要支付較多首期,方可承造按揭,因而大失預算。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得174.03(反映2020/03/02至2020/03/08 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.52%,較上年同期上升0.32%。
當中,九龍區跌幅最多,按周下跌1.74%,新報171.55,較上年同期下跌0.33%。其次為新界(西)區,按周下跌1.09%,較上年同期上升1.48%。而港島及新界(東)區均錄得升幅,分別錄得180.49及185.92按周分別上升0.77%及0.12%,較上年同期分別上升1.04%及0.25%。
-- 大埔嵐山山景戶 $850萬獲承接 --
世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示,新近錄得大埔嵐山成交,單位為6座低層F室,實用面積843平方呎,望山景,原開價$850萬,減價$17萬至$833萬獲承接,實用面積平均呎價$9,881。
-- 天水圍天頌苑3房 $408萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前天水圍居屋天頌苑E座低層6室,實用面積650平方呎,3房2廳連套房,成交價$408萬(居二市場價),實用面積平均呎價$6,277,稍低市場價成交。
-- 紅磡黃埔新邨2房 $483萬易手--
世紀21領先置業代理執行董事陳遠禮表示,新近錄得紅磡黃埔新邨成交,單位為V座低層02室成交,實用面積321平方呎,2房間隔,$483萬易主,實用面積平均呎價$15,047。
-- 屯門聚康山莊2房 成交價$570萬--
祥益地產區域董事邱家邦表示,新近促成屯門聚康山莊為2座中層E室,實用面積428平方呎,2房1廳,獲區內上車客以$570萬購入,實用面積平均呎價$13,318。
-- Ocean Marini加推51伙 --
會德豐地產旗下的將軍澳日出康城9C期Ocean Marini,加推4號價單涉及51伙,包括12伙2房、27伙3房、10伙4房、1伙平台戶及1伙天台戶,實用面積539至1062平方呎,定價$1082.9萬至$2280.3萬,呎價$19,665至$23,226元,折實價$843.6萬至$1776.4萬,折實呎價$15,319至$18,094。
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