2024-05-11 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第九期 2015年5月6日] 外界称为「商品大王」的罗杰斯（Jim Rogers）(附图)，早前接受传媒访问直言，香港楼市泡沫已去到极端阶段，已到即将爆破的临界点，预计3年内楼市可能会大跌超过五成。
他指出，香港及新加坡等地方，住宅物业供应开始大幅增加，对价格会是决定性因素。根据差饷物业估价署《香港物业报告2015》初步统计数字，2013年所有单位落成量为8,250个，而2014年则升至15,720个，升幅高达90.5%。然而政府估计2016年，所有单位落成量为20,140个，较2013年单位多144%，详见以下图表。
他续指，更大的风险是大多投资者忽视美国加息及全球金融危机，对此掉以轻心。他认为，究竟美国联储局何时加息并非重点，重点是周期一启动后，资金的流向才最重要。若未来两三年美国加息，吸引资金流入，带动美元升值，对香港损害很大，香港政府甚至有机会取消联汇制度，「届时香港的楼价也会受到冲击」。
历史上金融风暴每10年内会出现一次，而上一次的金融海啸发生在2008年，按照以往周期推断，他认为未来3年内爆发金融危机的机率极高，届时资金大幅撤走，楼价或大跌超过五成。
「香港楼价3年内可能会大跌超过五成」这个话题，引起不少人的关注，众说纷纭，当中中原集团创办人施永青于报纸上撰文，以表其意见。
施永青坦言「世上甚么事情都可能发生，只是我认为机会不高」，以及他认为美国加息及金融危机，是不会同时发生，「若是美国有机会再次爆发金融危机，联储局就一定不会加息。但若果加息，就代表经济已渐上正轨」。他续指，过去的金融危机并非都是十年一次，而楼价的跌幅亦非每次一样，所以认为罗的预测没有根据。
他表示，从用家的角度来看，现时的楼价升得过份，与一般小市民的购物力脱节；但从资金拥有者的角度来看，情况就不一样，他们需要安全感，需要实实在在的楼宇，胜于购买股票、债券等所得来的一份资产证明书，所以他们会拥有多间楼宇。
现时政府推出多项「辣招」，如收紧按揭成数或调低按揭供款与入息比率及压力测试等，阻止资金「岩岩好」的人上车，从而妨碍资金流入楼市。近期本港股市畅旺，不少人大有斩获，施永青坦言，「若非政府有这么多的辣招妨碍资金流入楼市，相信很多人会把在股市里赚来的钱用作买楼。」
但是「辣招」已推出一段时间，流入楼市的资金理应减少，但是房屋供应求过于供，新盘频频超额认购，所以业主的心态仍没有改变，叫价仍十分硬净，我们仍可经常于报道上看到某某屋苑尺价破顶、成交价破顶，鲜见有业主减价速销单位。政府多次出招，但楼价仍没有下跌的迹象，所以施永青表示「我实在没法想像，楼价可以在3年里跌五成。」
笔者则认为，单位的落成量虽大幅增加，但是仍远超出市民的住屋需求，单是计正在轮侯公屋的27万户，已超出2016年预计落成量12.4%，还未计算购买居屋及私楼的准买家，所以冲淡楼价机会不大。然而现在楼市炽热，但政府已采取措施介入市场，相信即使泡沫爆破，情况应该不会比97或08年更为严重，楼价会下跌，但跌超过五成略为夸张了一点。
不过「宁可信其有，不可信其无」，如果真的发生，对于银根不足的准买家将会是一件好事，可以趁楼价低时入市，成功上车的机会大增；但对于拥有几所物业的市民，这将会是恶梦的开始。
中原城市领先指数(CCL)最新报141.22（反映2015/4/20至2015/4/26 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.84%，而较上年同期上升19.27%。
本周各分区均录得升幅，当中新界(东)区升幅最多，上升高达2.94%，新报147.57，而较上年同期上升23.39%。而新界(西)区则录得124.23，按周上升1.35%，较上年同期上升25.57%。港岛区新报151.59，较上周上升0.20%，较上年同期上升16.79%。而九龙区升幅最少，最新报139.91，较上周升0.19%，较上年同期上升21.57%。
-- 北角云景台高层海景户 $2,168万易手 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，新近录得北角云景台高层D室成交，实用面积1,072平方尺，建筑面积1,198平方尺，3房连套房加工人房间隔，向西北望烟花海景，获区外换楼客以$2,168万承接，实用面积平均尺价$20,224，建筑面积平均尺价$18,097，属市价水平。
-- 北角健威花园2房 获上车客以$527万承接 --
世纪21日升地产执行董事黄文龙表示，新近录得北角健威花园F座低层02室成交，实用面积456平方尺，建筑面积514平方尺，采2房间隔，向东南望楼景，原业主以$540万放盘，后获上车客成功议价至$527万成交，实用面积平均尺价$11,557，建筑面积平均$10,253，属市价成交。
-- 屯门凯德花园2房 实用尺价$9,551 --
祥益地产高级营业经理林伟光表示，屯门凯德花园日前录得一宗外区上车客成交个案，单位为3座中层A室，实用面积312平方尺，建筑面积450平方尺，2房间隔，日前获一名外区客垂青，成交价$298万，实用面积平均尺价$9,551，建筑面积平均$6,622，成交价稍高于市场价。
-- 居屋兆康苑 $315万易手 --
祥益地产分行主管李启昌表示，日前屯门居屋兆康苑录得一宗区内客成交个案，成交单位为N座低层4室，实用面积483平方尺，建筑面积587平方尺，2房2厅，获区内客以$315万(自由市场价)购入，实用面积平均尺价$6,522，建筑面积平均$5,366，属市场价成交。
-- 锦丰园山景户 $1.42万获外区客承租 --
星辉地产代理高级营业员佘小姐表示，新近录得日前录得一宗租赁成交，单位为锦丰园2座低层F室，实用面积555平方尺，建筑面积709平方尺，采3房间隔，外望山景，获外区家庭客以$1.42万承租，实用面积平均尺租$25.6，建筑面积平均尺租$20.1。
-- 荃湾中心低层单位 $347.5万获承接 --
星辉地产代理高级营业员佘小姐表示，日前荃湾中心录得一宗买卖成交，单位为3座(杭州楼)低层A室，实用面积324平方尺，建筑面积413平方尺，以$347.5万易手，实用面积平均尺价$10,725，而筑面积平均尺价$8,414。
-- 峻滢II期最快本月底前开售 --
由长实发展的峻滢II期，日前(5日)公布最新部署，项目位于将军澳石角号6号，由3座物业组成，合共提供872伙，以2、3房多元化间隔为主。地产投资董事郭子威表示，设于红磡置富都会的示范单位及售楼处工作已进入最后阶段，预计最快本月底前开售。
-- 马头围道项目命名为傲形 --
恒基地产营业(一)部总经理林达民表示，马头围道项目命名为傲形，属The H Collection系列之一，位于红磡马头围道200号，提供120个单位，标准楼层一层五伙，主打开放式及1房户，实用面积由204至282平方尺不等。林续指，项目最快本周上载楼书，本周末至下周初开放示范单位，有机会下周公布首张价单。
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