2025-10-07 28HSE 编辑部
发展商未能取得大厦的全部业权，因此会申请申请强拍，原来申请强拍不一定会成功，会有拒批的情况？有什么原因会被拒批？如果遇到这样的情况，发展商可以怎样做？
一般而言，当发展商睇中某些大厦，以开辟新土地来源，会开始收购程序，会逐户洽商收购，如果大厦每一户的业主都同意出售单位，发展商取得大厦全部业权，就可以向相关政府部门取得批准后拆卸及重建大厦。
然而，最经常发生的是有部分业主拒绝出售物业，发展商未能拥有全部业权。为了鼓励重建破旧大厦，政府推出了《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，以加快整件事的进度。
根据最新的修订， 新门槛根据楼宇楼龄及所在地区而定，当中楼龄超过70年的楼宇，不论在那个地区，门槛一律降至65%业权；楼龄在50至59年及60至69年之间，位于指定地区的门槛分别为70%和65%，而非指定地区则维持80%和70%。
原来发展商持有足够的业权，不代表就可以成功批出，要另外符合两大条件，第一是申请人有尝试并以合理的价钱进行收购但不果，第二是物业现有发展的楼龄或其维修状况，使物业重建比起维修楼宇更符合效益。
过往甚少出现强拍申请否遭决的情况，近日就有强制拍卖申请遭拒个案，项目为鸭脷洲新明大楼，现为1幢8层高商住唐楼，地面层提供6个铺位，其上每层则设有6个住宅单位，地盘面积约4,060平方尺，发展商于2023年向土地审裁处提出强拍申请，当时物业估值逾$2.6亿。
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申请最终被驳回，其中一个原因是对手持项目地铺的小业主所提出的收购价不合理，强拍申请人在2023年至2025年期间曾多次向小业主出价，惟出价均低于单位估值，当时的出价分别较土地审裁处于2022年底厘定的市值低约8%至13%。
此外，申请人原先亦与个别铺位业主达成交易协议，但当申请人持有业权达到强拍门槛后，即撤回相关交易，并大幅降低出价，土审处认为申请人未有采取合理步骤尝试收购馀下业权，未反映市场价值。
再者，当申请人集合约80%权益后，未有积极管理大厦，任由其所收购单位的窗户打开，导致水渗入单位室内，而且无视其屋顶单位榕树的生长，变相损坏屋顶的防水膜及外墙的混凝土结构，影响小业主权益，故认为申请人未履行条例要求，不能满足公平原则，故驳回申请。
如果申请强拍被拒，发展商可以怎样做？可以选择上诉，或者满足拒批的原因，如土审处认为申请人没有尝试并以合理的价钱进行收购，申请人可以积极去继续收购馀下的业权，其后再尝试申请。
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