2025-09-09 28HSE 编辑部
物业拍卖市场上有不少低价单位可供拍卖，包括银主盘、半契楼及碎契楼，吸引不少准买家及投资者于物业拍卖场「寻宝」。当中，购买半契楼及碎契楼有什么需要注意呢？
近日，有一个半契楼获承接，单位为旺角德丰大厦中层C室，实用面积395平方尺，采3房间隔，拍卖半份业权，未能提供楼契，开价$130万。半份业权最终即日以一口价$130万沽出，平尺尺价$3,291。
据代理透露，单位原本由一对堂兄弟各持一半业权，楼契由堂弟持有。堂弟最初欲待发展商收购，不愿意将单位出租，亦不愿配合堂哥卖楼；后来得知堂哥有意将单位出售后，提出以贱价收购对方半份业权，令二人最终反目，因此堂哥将自己所持的半份业权拍卖套现。
何谓半契楼、碎契楼？多于一名业主、联名买楼时，一般分为联权共有（Joint Tenancy）及分权共有（Tenancy in Common）两种，而半契楼、碎契楼就是分权共有的业权衍生的产物。
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半契楼是指一个二人联名的物业，每名业主各占楼契的一半，有些原因如二人离婚、反目及经济困难等，当中一位业主将其业权出售，或将此抵押予财务公司，而毋须得到另一方同意，因此衍生半契楼买卖。而碎契楼与半契楼大同小异，分别在于多于2位业主共同持有单位，因此业权更加分散。
另类物业如半契楼的售价一般较市价平，有什么需要注意呢？最重要的是购买此类单位时，买家是需要一笔过支付楼价，因为卖家无法提供完整楼契，基于没有楼契作抵押，银行不愿提供按揭贷款。即使市面上有些财务公司可以提供到按揭，但因为信贷风险较高的关系，所以息率会较银行高，利息甚至高于10厘以上，大大增加入市成本，而且不一定会成功审批，所以购买时需准备充足资金。
另一方面，亦是非常麻烦的，就是因为新买家只有半份业契，并不能全权处置物业，如买家想将整个单位放租或居住时，须要与另一名业主达成共识才可以；若然双方未能达到共识，可选择遁法律途径处理。
不过曾经有购入半契楼的买家，想放租整个单位，双方未能达成共识，最终告上高院，旧业权人最终获判「终身居住令」。值得留意的是，虽然旧业权人仍在单位内居住，但基于买家持有半份业权，是可申请要求对方缴交租金，按市值租金的一半计算。
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