2025-11-07 28HSE 编辑部
十月底一名来自上海的港漂接受本地报章访问，表示在父母资助下，于今年5月以418万元购入筲箕湾傲华一个实用面积220平方尺的开放式单位，成功「上车」，表示只选择港岛新楼，更豪言：「住新界不如回深圳住！」。咁究竟住新界系咪真系不如住深圳呢？我们尝试以事主418万元作为预算，为大家睇睇在各区有甚么选择！
阅读更多：
港漂获父母资助买4球筲箕湾纳米楼 霸气只拣港岛新楼：「住新界不如回深圳」
深水埗纳米楼AVA 61百分百蚀让150尺开放式253.8万沽 输80万8年贬值24%
港岛区地利位置优越 唯纳米楼恐现投资风险
住港岛的优越感的确很有吸引力，然而，在四百万港元的预算下，买家若心仪新楼，最多只能选择开放式纳米单位。
不过，近年来纳米楼市场出现大幅调整，尺价及成交价均录得急跌，而且港、九、新界无一幸免。就以北角尚誉为例，该屋苑于2018年入伙，主打开放式间隔的纳米楼。今年七月录得一宗蚀让幅度逾三成的二手成交，涉事单位为高层B室，实用面积208平方尺，成交价400万元，尺价约19,231元。原业主于2018年6月以623万元购入，帐面蚀让达223万元，贬值幅度高达35.8%。
又例如鰂鱼涌半新盘君豪峰，成交单位为中层N室，实用面积216平方尺的纳米单位，以386万元易手，尺价约17,870元。成交价较同年六月390万元的低位再度下调，刷新屋苑纪录。原业主于2018年购入该单位，作价551.7万元，持货七年后帐面蚀让165.7万元，跌幅达30%。翻查易发网成交纪录，该屋苑实用尺价由2020年第四季高位的每尺30,932元，急跌至本月的每尺17,632元，5年跌幅约43%，跌幅相当惊人。
阅读更多：
九龙豪宅区新盘开价$1.89万 低同区缇外一倍⁉️ 北角尚誉开放式7年蚀35.8%
纳米楼｜鰂鱼涌君豪峰成交再创新低 大贬三成输百万 港九新界无一幸免！
当然如果事主因刚需自住而购入单位的确并无不妥，皆因港岛区生活配套可谓最成熟，交通亦相当便利。来往中环、金钟及湾仔上班的时间一般介乎约4至20分钟。港铁网络密集，加上巴士、小巴、电车及渡轮选择多元，港岛沿线商场林立，餐饮、银行、医疗及教育资源集中，生活机能完善。
然而，若果事主日后家庭结构有所转变，进入结婚生子阶段，现时居所就会变得难以满足生活需求，以现时楼市走势而言，届时易手纳米楼或有一定难度。
预算418万 新界新楼有咩拣？
以四百万港元预算，大多可购入中小型二手单位、新盘纳米楼楼花，选择较多元。
以本年推出的一手新盘为例，新鸿基地产与港铁合作在天水围推出的YOHO WEST PARKSIDE 2期，首批105伙中共有14伙单位折实价低于四百万元， 根据YOHO WEST PARKSIDE 2期的1号价单，扣除发展商提供9%的最高折扣后，以418万元足以购入其一伙实用面积411平方尺的两房单位。
项目邻近北部都会区及天水围港铁站，具一定潜力。加上区内近年生活配套及康乐设施逐步完善，包括体育馆、康文署游泳池、公共图书馆、商场及街市等，基本可满足居民日常所需。
此外，嘉里建设于今年初在元朗推出新盘「朗天峰」，首批发售250伙，间隔涵盖一房至三房，实用面积由282至403平方尺，折实售价介乎264.9万至505.6万元，折实尺价介乎8,898至13,558元，平均尺价约11,693元。其后加推的121伙中，共有36伙单位折实价低于400万元。
根据发展商公布的1号价单，以418万元即可购入第2座低层至9楼B室，实用面积403平方尺的两房单位。
不过，朗天峰交通明显输蚀。屋苑位于朗屏站与元朗站之间，距离港铁元朗站约10至15分钟车程，住户亦可选择乘搭巴士或小巴往返市区及区内各大商圈。但屋苑邻近元朗市中心，街市、餐厅及其他社区设施一应俱全，生活所需基本无虞。
阅读更多：
YOHO WEST PARKSIDE周日次轮卖172伙，2球入场！
418万，新界二手可选择更大单位
在中小型私楼方面，以约418万元的预算，足以在新界区选购质素不俗的中型私楼单位，例如嘉湖山庄、沙田第一城、荃威花园及荃湾中心。上述屋苑多邻近港铁站，方便接驳市区及港岛，亦邻近商场、街市、学校及医疗设施，基本生活配套齐全。
以一个在28Hse放盘、位于荃威花园N座中层的两房单位为例，其实用面积达533平方尺，空间更大更宽敞。来往港岛需时约45至60分钟，而部分偏远地区如上水、粉岭、打鼓岭则需约60至90分钟。部分屋苑如荃湾中心，因入场门槛低、楼价亲民及具短炒潜力，亦被称为「炒家天堂」。由此可见，以400万元在新界置业选择众多，交通亦具一定优势。
以半新楼YOHO WEST PARKSIDE 第1期及嘉湖山庄近月的成交个案作比较，400万元已可购入嘉湖山庄第7期（景湖居）7座低层D室，实用面积达547平方尺的三房单位；相比之下，以406.8万元购入YOHO WEST PARKSIDE第1期2B座中层B5室的一房单位，实用面积仅291平方尺，相差256平方尺，差距达87.97%。此外，嘉湖山庄的成交单位实用尺价为7,312元，远低于YOHO WEST PARKSIDE第1期的13,979元，差距达47.69%。
阅读更多：
如果住在新界区，是否真的如事主所言，不如返深圳住更好呢？
深圳物业普遍价廉 惟潜在风险繁多
以400万港元预算于内地可以买到甚么单位？以深圳的福田区或龙华区置业为例，基本可购入一个约400至900平方尺的单位；甚至在罗湖区，亦可购入四至五个价格相宜的纳米楼。不过，交通时间较长，且置业潜藏不少风险，值得留意。
根据中国大陆提供租赁住房服务及楼宇资讯的网站「安居易」数据，本月深圳房价平均尺价折合港元仅为4,634.2元，较去年9月深圳放宽买楼限制时的5,101.27元，下跌9.16%。其中，罗湖国贸区本月平均尺价为3,414.71元，较去年同期的3,860.73元下跌11.55%；相反，福田口岸本月平均尺价为4,918.54元，较去年9月的4,130.14元上升19.09%。同样情况亦见于福田中心区及龙华区深圳北站，分别录得平均尺价7,250.55元及5,708.55元，较去年同期上升3.83%及13.63%。上述价格远低于香港新界及港岛区，至少相差一半。
此外，无论由福田、龙华、罗湖或南山区出发，乘坐高铁、跨境巴士或东铁前往港岛上班，一般需时至少60分钟，来回通勤时间达90至120分钟亦属常态。
然而，深圳置业潜在风险不少，港人对当地房屋政策及制度未必熟悉，稍有不慎恐怕会事与愿违。
一、 小产权房陷阱
小产权房多为村委统建楼，无正式房产证，不受法律保障。过往曾有买家以300万买入龙华物业，及后遭强拆，导致血本无归。
二、 土地用途名不副实
部分不良代理及发展商故意模糊物业的土地用途，甚至误导客户，结果买家购得的物业根本不能居住。有些公寓甚至不设厕所，实际亦无法居住。因此，建议买家向发展商索取买卖合同，详细查阅土地性质、使用年期等资料，以免受骗。
三、 虚假热销宣传
个别发展商或会在房源公告栏上标示「售完」字样，或于销售业绩示意图上标示大面积已售单元，营造热卖假象，令购房者误以为房源紧张。不少买家在欠缺审慎考虑下便签约付款，风险甚高。
四、 法律与教育配套查核不足
买家亦需留意物业土地用途的法律限制，。建议查阅深圳政府提供的楼宇规划图，向深圳教育局查询物业是否可入籍及保障子女就学权益，并了解物业的产权类型与土地用途。此外，买家应货比三家，掌握真实成交价，方能判断心仪物业是否名副其实。
结语
总括而言，三地置业各有利弊，选择需视乎个人需求与风险承受能力。虽然以四百万港元可在港岛、新界或深圳「上车」，但置业不仅是比较价格与物业面积，更关乎生活质素、法律保障及长远保值能力。
房屋是生活必需品，买家在考虑是否购入新界、港岛或深圳物业时，应根据自身财政状况、住屋需要、生活习惯、风险承受力及未来规划，作出审慎决定。
有用
