2025-11-07 28Hse Editor
十月底一名來自上海的港漂接受本地報章訪問，表示在父母資助下，於今年5月以418萬元購入筲箕灣傲華一個實用面積220平方呎的開放式單位，成功「上車」，表示只選擇港島新樓，更豪言：「住新界不如回深圳住！」。咁究竟住新界係咪真係不如住深圳呢？我們嘗試以事主418萬元作為預算，為大家睇睇在各區有甚麼選擇！
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港島區地利位置優越 唯納米樓恐現投資風險
住港島的優越感的確很有吸引力，然而，在四百萬港元的預算下，買家若心儀新樓，最多只能選擇開放式納米單位。
不過，近年來納米樓市場出現大幅調整，呎價及成交價均錄得急跌，而且港、九、新界無一倖免。就以北角尚譽為例，該屋苑於2018年入伙，主打開放式間隔的納米樓。今年七月錄得一宗蝕讓幅度逾三成的二手成交，涉事單位為高層B室，實用面積208平方呎，成交價400萬元，呎價約19,231元。原業主於2018年6月以623萬元購入，帳面蝕讓達223萬元，貶值幅度高達35.8%。
又例如鰂魚涌半新盤君豪峰，成交單位為中層N室，實用面積216平方呎的納米單位，以386萬元易手，呎價約17,870元。成交價較同年六月390萬元的低位再度下調，刷新屋苑紀錄。原業主於2018年購入該單位，作價551.7萬元，持貨七年後帳面蝕讓165.7萬元，跌幅達30%。翻查易發網成交紀錄，該屋苑實用呎價由2020年第四季高位的每呎30,932元，急跌至本月的每呎17,632元，5年跌幅約43%，跌幅相當驚人。
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當然如果事主因剛需自住而購入單位的確並無不妥，皆因港島區生活配套可謂最成熟，交通亦相當便利。來往中環、金鐘及灣仔上班的時間一般介乎約4至20分鐘。港鐵網絡密集，加上巴士、小巴、電車及渡輪選擇多元，港島沿線商場林立，餐飲、銀行、醫療及教育資源集中，生活機能完善。
然而，若果事主日後家庭結構有所轉變，進入結婚生子階段，現時居所就會變得難以滿足生活需求，以現時樓市走勢而言，屆時易手納米樓或有一定難度。
預算418萬 新界新樓有咩揀？
以四百萬港元預算，大多可購入中小型二手單位、新盤納米樓樓花，選擇較多元。
以本年推出的一手新盤為例，新鴻基地產與港鐵合作在天水圍推出的YOHO WEST PARKSIDE 2期，首批105伙中共有14伙單位折實價低於四百萬元， 根據YOHO WEST PARKSIDE 2期的1號價單，扣除發展商提供9%的最高折扣後，以418萬元足以購入其一伙實用面積411平方呎的兩房單位。
項目鄰近北部都會區及天水圍港鐵站，具一定潛力。加上區內近年生活配套及康樂設施逐步完善，包括體育館、康文署游泳池、公共圖書館、商場及街市等，基本可滿足居民日常所需。
此外，嘉里建設於今年初在元朗推出新盤「朗天峰」，首批發售250伙，間隔涵蓋一房至三房，實用面積由282至403平方呎，折實售價介乎264.9萬至505.6萬元，折實呎價介乎8,898至13,558元，平均呎價約11,693元。其後加推的121伙中，共有36伙單位折實價低於400萬元。
根據發展商公布的1號價單，以418萬元即可購入第2座低層至9樓B室，實用面積403平方呎的兩房單位。
不過，朗天峰交通明顯輸蝕。屋苑位於朗屏站與元朗站之間，距離港鐵元朗站約10至15分鐘車程，住戶亦可選擇乘搭巴士或小巴往返市區及區內各大商圈。但屋苑鄰近元朗市中心，街市、餐廳及其他社區設施一應俱全，生活所需基本無虞。
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418萬，新界二手可選擇更大單位
在中小型私樓方面，以約418萬元的預算，足以在新界區選購質素不俗的中型私樓單位，例如嘉湖山莊、沙田第一城、荃威花園及荃灣中心。上述屋苑多鄰近港鐵站，方便接駁市區及港島，亦鄰近商場、街市、學校及醫療設施，基本生活配套齊全。
以一個在28Hse放盤、位於荃威花園N座中層的兩房單位為例，其實用面積達533平方呎，空間更大更寬敞。來往港島需時約45至60分鐘，而部分偏遠地區如上水、粉嶺、打鼓嶺則需約60至90分鐘。部分屋苑如荃灣中心，因入場門檻低、樓價親民及具短炒潛力，亦被稱為「炒家天堂」。由此可見，以400萬元在新界置業選擇眾多，交通亦具一定優勢。
以半新樓YOHO WEST PARKSIDE 第1期及嘉湖山莊近月的成交個案作比較，400萬元已可購入嘉湖山莊第7期（景湖居）7座低層D室，實用面積達547平方呎的三房單位；相比之下，以406.8萬元購入YOHO WEST PARKSIDE第1期2B座中層B5室的一房單位，實用面積僅291平方呎，相差256平方呎，差距達87.97%。此外，嘉湖山莊的成交單位實用呎價為7,312元，遠低於YOHO WEST PARKSIDE第1期的13,979元，差距達47.69%。
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如果住在新界區，是否真的如事主所言，不如返深圳住更好呢？
深圳物業普遍價廉 惟潛在風險繁多
以400萬港元預算於內地可以買到甚麼單位？以深圳的福田區或龍華區置業為例，基本可購入一個約400至900平方呎的單位；甚至在羅湖區，亦可購入四至五個價格相宜的納米樓。不過，交通時間較長，且置業潛藏不少風險，值得留意。
根據中國大陸提供租賃住房服務及樓宇資訊的網站「安居易」數據，本月深圳房價平均呎價折合港元僅為4,634.2元，較去年9月深圳放寬買樓限制時的5,101.27元，下跌9.16%。其中，羅湖國貿區本月平均呎價為3,414.71元，較去年同期的3,860.73元下跌11.55%；相反，福田口岸本月平均呎價為4,918.54元，較去年9月的4,130.14元上升19.09%。同樣情況亦見於福田中心區及龍華區深圳北站，分別錄得平均呎價7,250.55元及5,708.55元，較去年同期上升3.83%及13.63%。上述價格遠低於香港新界及港島區，至少相差一半。
此外，無論由福田、龍華、羅湖或南山區出發，乘坐高鐵、跨境巴士或東鐵前往港島上班，一般需時至少60分鐘，來回通勤時間達90至120分鐘亦屬常態。
然而，深圳置業潛在風險不少，港人對當地房屋政策及制度未必熟悉，稍有不慎恐怕會事與願違。
一、 小產權房陷阱
小產權房多為村委統建樓，無正式房產證，不受法律保障。過往曾有買家以300萬買入龍華物業，及後遭強拆，導致血本無歸。
二、 土地用途名不副實
部分不良代理及發展商故意模糊物業的土地用途，甚至誤導客戶，結果買家購得的物業根本不能居住。有些公寓甚至不設廁所，實際亦無法居住。因此，建議買家向發展商索取買賣合同，詳細查閱土地性質、使用年期等資料，以免受騙。
三、 虛假熱銷宣傳
個別發展商或會在房源公告欄上標示「售完」字樣，或於銷售業績示意圖上標示大面積已售單元，營造熱賣假象，令購房者誤以為房源緊張。不少買家在欠缺審慎考慮下便簽約付款，風險甚高。
四、 法律與教育配套查核不足
買家亦需留意物業土地用途的法律限制，。建議查閱深圳政府提供的樓宇規劃圖，向深圳教育局查詢物業是否可入籍及保障子女就學權益，並了解物業的產權類型與土地用途。此外，買家應貨比三家，掌握真實成交價，方能判斷心儀物業是否名副其實。
結語
總括而言，三地置業各有利弊，選擇需視乎個人需求與風險承受能力。雖然以四百萬港元可在港島、新界或深圳「上車」，但置業不僅是比較價格與物業面積，更關乎生活質素、法律保障及長遠保值能力。
房屋是生活必需品，買家在考慮是否購入新界、港島或深圳物業時，應根據自身財政狀況、住屋需要、生活習慣、風險承受力及未來規劃，作出審慎決定。
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