2025-05-07 28HSE 編輯部
擁有數層樓房，透過出租賺取被動收入，是許多香港人的夢想。若考慮將出租物業進行按揭申請，除了按揭成數可能有所調整外，原本的租金收入也可納入入息審核範疇。為了協助大眾實現「包租公」的目標，這次將為大家介紹買樓出租按揭的全面策略，讓大家更能控制出租物業的財務預算。
出租物業申請按揭好處
l 按揭成數上限提升至7成
l 入息要求與自住物業睇齊
l 高達8成租金收入可計進入息要求
出租物業按揭成數
過往買入自住物業，不論是計劃把物業出租還是已出租物業，在任何樓價情況下，最按揭成數為5成。如果以資產計算，不論是自住物業還是出租物業，最高按揭成數為5成。如果已經有按揭在身，按揭成數需要扣減1成。不過，2024年2月金管局宣佈放寬出租物業按揭的按揭成數，不論任何樓價，按揭成數也由5成調升至6成，資產水平計算亦由原本50%升至60%。
不過，行政長官在2024年施政報告中放寬按揭成數，即使是出租物業，按揭上限一率調整至7成。
出租物業按揭入息要求
行政長官在2024年施政報告中放寬供款與入息比率上限，一律調整為五成。
買樓申報收租 VS 申報自用
隨著2024年施政報告放寬，按揭成數出租按揭成數上限由6成提升至7成，入息要求方面，亦由原本每月供款不得高於40%提升至50%，與自住物業睇齊。以800萬樓為例，過往按揭貸款額上限為480萬，現時可借560萬。入息要求方面，由原本的$65,835，下調至$52,667，為買樓放租人士帶來更大彈性。
近日我們接獲不少查詢，申請七成按揭是否仍需要 申報出租等事宜。現時不論是自住還是出租，按揭成數上限均為7成。對於打算買入800萬住宅、申請7成按揭的人，以實際年利率3.875%及還款期30年計算，其入息要求為$52,667。假設其入息只有4.5萬是不能符合按揭入息要求。然而，由於銀行可以把擬租金收入計算進入息測試。假設其租金收入為$15,000元，其收入可計算入按揭的月供要求，因此其收入便提升至$45,000+$15,000=$60,000，便能通過按揭的最低入息要求了。
擬租金收入VS租金收入
把出租物業申請按揭有一好處，是可以把租金收入計算入入息要求之中。租金收入可分為實際租金收入及擬租金收入，實際租金收入是指買入的物業現正有人租用，並能提供已打釐印的租約合同，在此情況下，一般租金收入可當8折計算。如果租約沒有打釐印，便只能以擬租金收入的6折-7折計算。例如一個單位月租$15,000，租約有打釐印可把$12,000放進入息要求計算，沒打釐印便只能把$9,000至$10,500租金計算。由於每間銀行的租金估值各有不同，可比較不同銀行的按揭優惠後，再決定選用哪一個按揭計劃。
有用
