2025-05-09 28HSE 编辑部
拥有数层楼房，透过出租赚取被动收入，是许多香港人的梦想。若考虑将出租物业进行按揭申请，除了按揭成数可能有所调整外，原本的租金收入也可纳入入息审核范畴。为了协助大众实现「包租公」的目标，这次将为大家介绍买楼出租按揭的全面策略，让大家更能控制出租物业的财务预算。
出租物业申请按揭好处
l 按揭成数上限提升至7成
l 入息要求与自住物业睇齐
l 高达8成租金收入可计进入息要求
出租物业按揭成数
过往买入自住物业，不论是计划把物业出租还是已出租物业，在任何楼价情况下，最按揭成数为5成。如果以资产计算，不论是自住物业还是出租物业，最高按揭成数为5成。如果已经有按揭在身，按揭成数需要扣减1成。不过，2024年2月金管局宣布放宽出租物业按揭的按揭成数，不论任何楼价，按揭成数也由5成调升至6成，资产水平计算亦由原本50%升至60%。
不过，行政长官在2024年施政报告中放宽按揭成数，即使是出租物业，按揭上限一率调整至7成。
出租物业按揭入息要求
行政长官在2024年施政报告中放宽供款与入息比率上限，一律调整为五成。
买楼申报收租 VS 申报自用
随著2024年施政报告放宽，按揭成数出租按揭成数上限由6成提升至7成，入息要求方面，亦由原本每月供款不得高于40%提升至50%，与自住物业睇齐。以800万楼为例，过往按揭贷款额上限为480万，现时可借560万。入息要求方面，由原本的$65,835，下调至$52,667，为买楼放租人士带来更大弹性。
近日我们接获不少查询，申请七成按揭是否仍需要 申报出租等事宜。现时不论是自住还是出租，按揭成数上限均为7成。对于打算买入800万住宅、申请7成按揭的人，以实际年利率3.875%及还款期30年计算，其入息要求为$52,667。假设其入息只有4.5万是不能符合按揭入息要求。然而，由于银行可以把拟租金收入计算进入息测试。假设其租金收入为$15,000元，其收入可计算入按揭的月供要求，因此其收入便提升至$45,000+$15,000=$60,000，便能通过按揭的最低入息要求了。
拟租金收入VS租金收入
把出租物业申请按揭有一好处，是可以把租金收入计算入入息要求之中。租金收入可分为实际租金收入及拟租金收入，实际租金收入是指买入的物业现正有人租用，并能提供已打厘印的租约合同，在此情况下，一般租金收入可当8折计算。如果租约没有打厘印，便只能以拟租金收入的6折-7折计算。例如一个单位月租$15,000，租约有打厘印可把$12,000放进入息要求计算，没打厘印便只能把$9,000至$10,500租金计算。由于每间银行的租金估值各有不同，可比较不同银行的按揭优惠后，再决定选用哪一个按揭计划。
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