樓市危中有機 靈活應變抗疫
專欄  2022-09-23  美聯專欄 

聯儲局一如市場預期宣佈加息0.75厘,本港銀行亦調高最優惠利率0.125厘。筆者強調,息口走勢只是影響樓市的其中一項因素。除非本港加息步伐快、升幅急,否則對供樓的實則影響有限。要留意的是,加息會影響股市及投資氣氛,現時投資市場波動,加上部份銀行的定期存款已加息到3厘以上吸客,料吸引部份資金將流向高息而且穩定的投資產品,對樓市構成一定的壓力。

疫情與加息夾攻,樓價首當其衝。「美聯樓價指數」最新報159.2點,已相當貼近2019年錄得的低位158.25點,料短期或將跌穿此水平;年內迄今樓價已跌7.23%,亦已非常接近預計的全年8%跌幅。如政府未能提出有效的「通關」措施,令香港經濟「復常」,估計樓價將繼續向下調整,或下試至2017年底水平。

價跌量未升,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,本年截至9月20日為止,二手住宅註冊量僅錄28,272宗,按目前走勢,估計今年首9個月二手註冊量將低於3萬宗,較「沙士爆發」的2003年同期30,456宗更低。

樓市跌,地產代理人數卻反升。截至8月31日止,全港持牌代理人數有41,684人,按月回升0.6%。為什麼樓市不振,仍有不少人加入地產代理?主張要原因是,不少行業於疫情下裁員減薪,不少人轉投代理。從歷史樓價走勢來看,港樓屬於「長升長有」,現時的價量齊跌或只屬一時,待疫情過去,或政府公佈放寬檢疫措施後,樓價及成交有機會反彈,屆時代理的收入有望回升。對來未的美好憧憬,亦是不少新人入行的原因。

事實上,樓市雖然整體仍然低迷,但正如股市下跌時都有個別股份上升,部份物業,尤其是細價上車盤仍受追捧,亦有傑出分行及代理看準機會出擊,創出佳績。以美聯為例,於8月新盤One Innovale已勇奪首階段的銷售冠軍;9月Larchwood首日銷售亦先拔頭籌,並囊括港島區2宗逾億元二手大刁,在淡市下做出成績。

後市變數仍多,一旦《施政報告》提出「減辣」措施,本港股樓隨即有機會反彈,故我們代理亦做足「兩手準備」,因應情況靈活部署,加快「換血」。分行方面,虧損的分行固然要收縮,不斷爭取減租,同時因應未來社區及基建發展,重新審視分行網絡,根據業績及市場需要,策略性調整分行地點,將資源投放在有更高置業需求的戰略性據點,未來已有7間新分行落實啟用。人手方面,已嚴格執行「汰弱留強」制度,在「去蕪存菁」的同時,亦會持續吸納有為之士加盟,為有意入行的人士伸出橄欖枝,以提升整體銷售團隊的戰鬥力。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

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