5分鐘速讀按揭成數懶人包
專欄  2022-08-11  經絡按揭 

究竟買樓能借取幾多貸款額,金管局對按揭成數有明確指引,但會受申請人的財務狀況、物業類型等情況出現變化。另外,如果想申請按揭保險,按揭成數可以大幅增加至九成,但同樣受不少條件限制,經絡按揭一次過為大家拆解當中細節。

金管局按揭成數措施:

根據現時金管局按揭成數指引,如果申請人具備收入,1,000萬以下住宅按揭最高按揭成數為六成(貸款上限500萬),1,000萬以上最高按揭成數為五成。但這只是很概括的說法,因為這個按揭成數比例,會受申請人收入及物業影響,以下會詳細解釋。

按揭成數會因應甚麼因素出現變化?

情況1: 收入來自其他地區

如果申請人收入來自香港以外地區,1,000萬以下按揭成數跌至五成,貸款上限不得超過400萬。如果買入1,000萬以上物業,最高按揭成數跌至四成。

情況2: 申請人為擔保人或已有按揭在身

樓價1,000萬以下最高按揭成數為五成(貸款額上限400萬),1,000萬以上最高按揭成數為四成。如果申請人同時有按揭在身及收入來自香港以外地區,按揭成數要再下調,1,000萬以下最高按揭成數為四成(貸款額上限300萬),1,000萬以上按揭成數為三成。

情況3: 以公司名義買入

如果以公司名義買入單位,不論任何樓價最高按揭成數為五成。

情況4: 申請人以資產計算收入

如果申請人以資產計算,不論任何樓價,均以物業價值40%計算。 

申請人財務狀況按揭成數
收入來自其他地區50%(貸款上限400萬)
申請人有做擔保人或已有按揭在身50%(貸款上限400萬)
以公司名義買入50%
以資產計算收入40%

物業用途與按揭成數的關係:

情況1:如果物業為自住

按揭成數沒有變化,1,000萬以下可做六成按揭(貸款上限500萬),1,000萬以上為五成。

情況2:如果物業為出租

不論任何樓價,最高按揭成數為五成。不過出租物業的租金收入有助申請人通過壓力測試,即使未正式出租的物業,亦可以用「擬租金收入」計算,詳情可以向按揭專員查詢。 

物業用途按揭成數
自住60%(貸款上限500萬),1,000萬以上五成
出租50%

按揭保險與按揭成數的關係:

現樓VS樓花按揭成數

現樓:如果選用按揭保險,1,000萬以下按揭成數最高達九成,1,000至1,125萬為八至九成(貸款上900萬限),1,125至1,200萬貸款上限為八成,1,200至1,920萬貸款上限為960萬。九成按揭必須符合若干條件,物業必須為自用,申請人沒有其他香港住宅物業及物業必須為現樓。

樓花:只能用按揭保險舊制,400萬以下最高按揭成數為九成,400至450萬按揭成數八至九成(貸款上限360萬),450至600萬按揭成數上限為八成。

樓價現樓樓花
400萬以下90%90%
400至450萬90%80%-85% (貸款上限:360萬)
450-600萬90%80%
600萬以上-1,000萬90%/

發展商按揭的按揭成數:

由於不少買家未必能符合資格使用按揭保險的高成數按揭要求,一手住宅的發展商通常會與財務機構合作,在物業開售時提供一按高成數按揭優惠,為買家提供發展商按揭計劃,按揭成數通常達七至九成。按揭成數、貸款額、還款年期等資料需要在新盤價單中列出。不過使用發展商按揭計劃要注意以下事項。

發展商按揭首3年的按揭利息一般與市場相若,但其後利率便會急增(通常達5%以上),買家需要及時轉按,否則便會捱貴息,另外,發展商按揭一般最長還款期只有25年,而且不設現金回贈。另外,現時大部份發展商按揭計劃同樣需要經由相關金融機構進行入息及財務審查。

另外,發展商亦有機會提供二按計劃達至高成數效果,但申請前必須先獲得一按銀行同意,利率及還款年期一般相對較高,詳情可以向經絡按揭按揭專員查詢。

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