拆息跌穿1厘 低息蜜月期就結束?

拆息在5月開始高位回落,一度跌至0.52厘,創3年新低。不過近日港元多次觸及弱方兌換保證水平,金管局接錢後,截止7月4日,1個月港元拆息又回升至0.85厘,但仍較4月底逾4厘回落逾3厘。而今年續跌百分之1的樓價,會否迎來轉機?

以500萬元貸額為例,H按封頂息率3.5厘下每月供款22452元,以7月4日HIBOR為0.85厘加1.3厘,實際按息2.15厘,供款降至18858元,節省3594元。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,若HIBOR回升至1厘,實際按息2.3厘,供款19240元,較封頂息率仍省3212元。但壓力測試則會以3.5厘計算,入息要求同樣為44904元,買家宜以封頂息率評估風險。

不過息口只是影響樓價的其中一個因素,經濟前景才是主因。經濟學者李兆波表示,疫情過後,經濟復甦緩慢,旅客、零售等數據未回復,寫字樓需求疲弱,內地電商競爭影響商場舖價,限制樓市升勢。

另外新盤供應量高企,也使二手樓受壓。據28Hse統計,一手餘貨逾2.1萬伙,雖低於2024年高位,但仍處高位。近期不少新盤餘貨也要減價售樓,例如尚瓏、緹岸等減價3成6至5成。

展望下半年,李認為樓價或於低位徘徊,上落百分之3至5,大升需戰爭、關稅戰消退,大跌則需突發事件。而曹則認為,香港屬外向型經濟,美國若減息,或會帶來小幅樓價升幅,成交量增加但信心仍待經濟改善。


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