按揭計劃細節位要留神
專欄  2022-05-20  經絡按揭 
美國年內連續加息兩次,無疑加息周期經已啟航,環球息口勢必向上。雖然香港息口尚未有太大變化,但未來港息亦將跟隨上升,現時不同銀行提供的按揭計劃看似相近,但實際上按揭條款及優惠各有千秋,要揀選最適合自己的按揭計劃,以下幾點需要細心衡量。

(一) 留意H按息率及封頂位

現時普遍銀行新造H按計劃息率約為H+1.3厘,視乎貸款額、個人及物業條件或有輕微差異。不過,由於各銀行的資金成本有所不同,加息臨近時銀行提供的按揭息率差距有可能擴大,屆時要作出精明選擇。除了留意H按計劃的息率,另一個較容易忽略的條款是鎖息上限(封頂位),有部份銀行提供的H按計劃不設鎖息上限,但加息周期期間與H按相關的銀行同業拆息有機會持續上升,沒有鎖息上限的保障,利息開支或會大幅增加。

(二) H按一定最平?

拆息低企,現時H按的實際按息約只有1.5厘,比P按的2.5厘、或定息按揭10年期的2.45厘為低,因此超過9成半人選用H按計劃。不過,在2018年加息周期期間,P按的選用比率曾一度超越H按成最多人選用的按揭計劃,皆因當時有銀行調高新造H按的封頂息率,加上一個月拆息已處於超過兩厘的水平, H按比P按的封頂息率高出10點子,變相H按人士較P按供款更多。因此,有意置業者要時刻留意銀行各種按揭計劃的最新按揭息率,貨比三家揀選最低息的按揭計劃。

(三) 現金回贈不一定越多越好

除了按揭息率外,較多人留意銀行提供的現金回贈。現時普遍新造按揭的現金回贈約為1.4厘,轉按亦可達到1.2厘左右水平,而部份銀行更將現金回贈增加至1.6厘。不過,針無兩頭利,高現金回贈亦有機會附帶一些條件,例如前言所說按揭計劃不設鎖息上限,或者不設高息存款掛勾戶口(Mortgage Link)。另外根據金管局要求,現金回贈若超過貸款額1%,需將整筆現金回贈納入按揭成數上限計算,即貸款額變相減少。因此如果是首期資金相對緊絀的買家,可能較適合要求銀行只提供1%的現金回贈,方可「借到盡」上車。

經絡按揭轉介營運總監張顥曦
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