香港兩幅商業用地高價成交的啟迪
2021-11-16( Tue )
成交行情

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

於上周日,財政司司長在網誌中表示,部分市區優質地段地皮高價售出,今年源自土地的非經常收入可觀,部分彌補了開支急增的問題。財政司指出的優質地段地皮就是中環海濱地王及銅鑼灣加路連山道商業地王。

5月中旬,地政總署公布希慎夥拍華懋以197.78億元投得銅鑼灣加路連山道商業地王,每呎樓面地價約18,374元,較市場估值上限還高約15%,勝過市場人士普遍預期。

銅鑼灣地王 希慎鞏固優勢

該地皮可建樓面面積約107.6萬平方呎,發展商預計總投資260億元。其後不久,發展商公布該地皮會興建28至30層高商廈,基座B1層至2樓將是零售樓面,期望打造一幢可持續性、重視綠化空間的物業,猶如銅鑼灣的「後花園」。按照賣地章程,發展商需要興建行人天橋,貫穿利園至加路連山道地皮,接駁同系利園商場,可再大大增加項目之間的協同效應。設計構思方面是類似鰂魚涌太古坊商業組群,但是銅鑼灣的希慎商場群體則更具零售價值。

正如希慎興業主席利蘊蓮稱,項目是一項戰略性的長期投資,將有助於提升集團的資產組合質量,為集團增加穩定的租金收益。希慎的銅鑼灣的商業樓王國源自1976年,現存九幢商廈陸續於1976至2017年間落成,再加上剛投得的加路連山道地王,未來可以提供總樓面面積約490萬平方呎優質商廈,雄霸銅鑼灣地區。

因着各商廈年齡參差和商廈設施優劣,區內商廈呎租維持於28至100元水平。如發展商所計劃,該商廈會以現代商廈設計、以環保概念為主,內部裝備先進互聯網和辦公室照明及能源設備,將打造成為銅鑼灣最高檔、最先進的辦公室商廈、最高消費商舖落戶及最高級食肆開業的名廈。如果以商廈70至100元租金水平、商場以附近利園三期商舖租金水平及整體租金回報約3厘計算,則為集團提供不少於一成五的利潤率,且具長遠升值潛力。無怪乎希慎和華懋兩大集團抱着「志在必得」的決心,放膽下注並成功將區內的商業王國進一步鞏固擴大。

中環地王 恒地地位躍升

相距不足半年時間,地政總署正式公布中環海濱商業地王被恒基地產以508億元成功投得,創下香港賣地史上最高金額地皮紀錄。今次新海濱3號地皮面積516,316平方呎,總建築面積約161萬平方呎,發展商還需把原地郵政總局和天星小輪鐘樓原地重置。如以商業樓面面積計算,每呎平均樓面地價約31,463元。

據發展商資料,總投資額不少於630億元,「橋」是整體發展的設計概念,希望建設一個世界級臨海大都會地標。項目將分南北兩期開發,第一期(北面臨海部分)會於2027年完成,包括約27萬平方呎辦公室樓面、34萬平方呎零售、餐飲和娛樂空間及約900個停車位。第二期(南面部分,包括郵政總局及停車場)將於2032年完成,提供約39萬平方呎辦公室樓面、60萬平方呎零售空間和連接中環站的地下通道。

該項目面積達4.8公頃用地,將採用「橋」的設計,設計大量綠化空間,包括興建300米長的天台花園,且提供60個不同項目包括不同新科技的設施。集團主要希望從減碳、能源控制,污水處理等方面,貫徹ESG永續理念,建立國際榜樣,給予下一代更好環境。毋庸置疑,未來這個小社區會被打造成兼顧健康、宜居、宜工、零碳及可持續發展的社區,成為整個中環商業區的典範,領導全區的辦公室及商場租金水平。

藉着新海濱地王的附加效果,恒基地產已躍升成為中環商業地區的「亞軍」地主。置地公司憑着多年中環商廈建設,手中擁有不少於480萬平方呎樓面面積的商廈空間,而恒基地產(連同跟新鴻基地產共持國金建築群)也手握不少於358萬平方呎的商業空間,並且恒基地產更是中環區商場的最大業主。如果以現時中環指標超甲廈國金二期租金計算,則海濱地王呎租應約120至140元/平方呎及商場部分不低於200元/平方呎,這項630億元的投資回報率是可觀的。

高地價反映對香港信心

這兩項商業貴重地皮接連被本地著名商業發展的開發商高價拿下,固然是旨在鞏固擴大核心商業區總空間面積的重要舉措,但也正正表示他們對特區未來的信心,巨額長久的投資在在表明他們相信特區仍可維持國際金融中心及主要地區購物/娛樂/消閒中心的地位。

新世界集團在尖沙咀打造新穎、先進的商場/酒店/娛樂的K11 MUSEA商業組群,是市民假日消閒的首選。可以預期,中環海濱地王肯定成為未來市民消費的中心點、跨國企業的辦公基地、世界和內地旅客的購物熱點。筆者相信2027年時新冠疫情已成歷史,中環商業區的龐大供應量已被消化,這兩組商業建築全部或部分完成時,各路人馬又將多個好去處。

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